今年は不動産投資を始めるぞ！を最大の目標に掲げ、いろんな新築アパートの業者から提案をもらってます。
このブログでもインベスターズクラウド、松掘不動産、シノケンからの提案について記事を書いてきました。
今回は松掘不動産からの提案の続編について書きたいと思います。
松掘不動産の新築アパート：アルメゾンのおさらい
まずは簡単に松掘不動産についておさらいしたいと思います。
一言であらわすと、「東松山市で頑張ってきた地域の不動産屋が新築アパートの提案を始め、10年間定額家賃保証を売りとして事業を拡大している」といった感じです。
- 松掘不動産は東松山市で40年以上の実績がある不動産屋さん
- この地域における物件管理シェアはトップを誇り、管理で収益を上げるビジネスモデル
- 松掘不動産の新築アパートはアルメゾンというブランド名
- アルメゾンが狙う東松山市は土地価格が安くて賃貸需要が高いと言われている
- 10年間定額家賃保証(サブリース)が最大の売り
東松山市で物件見学
松掘不動産の営業さんのアテンドのもと、物件見学に行ってきました。
見せてもらったのが築2年程度の築浅物件、新築で建てたらこんな感じというのを見させてもらいました。
写真の通り、最近のアパートは遠目で見るとマンションと変わらないほどのデザインや質感があっていいですね。（さすがに近くまでいけば木造と分かりますが）
この築浅物件は部屋の中まで見させてもらった後、最後の写真にあるように築10年程度のアパートの外観も見させてもらいました。
築10年ならまだまだ綺麗で物件状態は良かったですし、直近での外装修繕も予定されてないということでした。
【外観】
【外観-入口付近】
【内装-部屋】
【内装-トイレ】
【内装-キッチン】
【外観-地区10年程度の物件】
アルメゾンの新築アパートの提案
立地
立地は東松山駅から1.5kmくらいでしょうか、徒歩だと遠いという感じの場所でした。
松掘不動産の営業マン曰く、東松山に住む人はこの近辺で仕事に就いている人が多く、最寄り駅からの所要時間は重要でなく、他の条件を重視する人が多い傾向にあると仰ってました。
他の条件とは、部屋の広さ・綺麗さ、室内設備、駐車場などと言われてました。
なお東松山市の空室率は13%台で、東京23区の不人気な区と同等程度です。
利回り
表面利回りで7%台、10年定額家賃保証(サブリース)後の利回りで6%台中盤といったところでした。
郊外で表面利回り7%台ということで、まあまあの利回りではないでしょうか。
キャッシュフロー計算
サブリースを付ける前提でキャッシュフロー計算をしてみました。
空室率0%、管理費や諸々の費用も0円、固定資産座税を引いて、キャッシュフローは150万円程度残るようなプランでした。(所得税の控除前)
さすが郊外物件は収益が出ます。
私の属性であれば金融機関の金利が低く抑えられることが予想され、あくまで試算の段階ではありますが、本当にびっくりするほど低金利の提示でした。（自慢してすみません・・・）
空室率30%でストレステスト
サブリース前提であれば空室率は常に0%なのでストレステストは必要ないのですが、万一、松掘不動産が倒産してサブリースが無効になった場合に備えて、空室率30%のストレステストを行いました。
なんと！
空室率30%でもギリギリでキャッシュフローが黒字であることが分かりました。
最終判断
まだ決断できないんですけど、これまで3社で新築アパートの話を聞いてきたなかで、松掘不動産のアルメゾンが良さそうだな～なんて気持ちが傾いてます。
やはり10年低額保証という独自のサブリースの存在が大きく、10年間の収益が確定してしまうので、出口戦略も容易に立てられます。
アルメゾンのことをもっとたくさん調べて、不安が払しょくされたら購入申し込みをしてしまうかもしれません。
以上、本日はここまで。
それでは！
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