【不動産投資の必勝法】キャッシュフロー(CF)を制する

実は前回の投稿のあと、お叱りのメールを受けました。キャッシュフロー(CF)計算に税金や減価償却費の要素が入ってないじゃないか！と。

そうです、あえて簡易的計算にとどめてました、すみません。

本来、キャッシュフロー(CF)を語る際には、税金とセットで考える必要があります。家賃を高くとれているからといって、必ずしも税金徴収後の手元に残る資金が多いとは限らないからです。

このお叱りを受け、今回は不動産投資における正しいキャッシュフロー(CF)計算について見ていきたいと思います。

不動産投資におけるキャッシュフロー(CF)の正しい計算方法

不動産投資のキャッシュフロー(CF)を計算するプロセスは大きく3つに分けられます。それは、税引き前利益、税引き後利益、最終キャッシュフロー(CF)です。

一つずつ見てみましょう。

税引き前利益

税引き前利益には、家賃収入から管理費等の必要経費を除いた純収入から、さらに減価償却費と銀行借入れの金利分に相当する返済利子を差し引きます。

計算式で表すと以下の通りです。

家賃収入
　ー維持経費(管理費、修繕積立費、固定資産税、委託管理費など)
　ー減価償却費
　ー返済利子(金利)　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＝税引き前利益

不動産投資における税金

上記の税引き前利益に対して所得税がかかることになります。また普段サラリーマンをしている人は、サラリーマンとして得られる給与収入と不動産収入を通算して、所得税がかかることになります。

ですので、累進課税制度を採用している日本においては、給与所得が高い人ほど不動産収入で得られる利益に対しても多くの税金が徴収されることになります。

不動産投資における税金を計算式で表すと以下の通りです。

不動産税引き前収入×所得税の税率(所得に応じて変動)
＝不動産税引き後収入

＜参考：所得税の税率＞

課税所得	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超～330万円以下	10％	97,500円
330万円超～695万円以下	20％	427,500円
695万円超～900万円以下	23％	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超

 

最後にキャッシュフロー(CF)の計算です。キャッシュフロー(CF)

税引き後収入から、銀行借入れの元本分の返済金額を差し引きます。一方で税引き前に差し引いた減価償却費は、あくまで税金計算の都合で差し引いたに過ぎず実際にお金が出て行っているわけではないため、このタイミングで足し戻すことになります。

不動産税引き後収入
ー返済元本(元金)
＋減価償却費
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＝キャッシュフロー(CF)

キャッシュフロー(CF)の計算例

計算式を書いただけだと実感がわかりにくいので、例をあげてみます。

不動産収入：55.2万円(月額4.6万円)
維持経費：17万円(管理費・修繕費：12万円、固定資産税：5万円)
減価償却費：10.4万円
支払利息：7.1万円(借入額：物件価額の10%、返済期間：20年、金利：2%)
納税額：6万円
返済元金：14.8万円

税引前収入

不動産収入ー維持経費ー減価償却費ー支払利息
＝55.2万円ー17万円ー10.4万円ー7.1万円
＝20.1万円

税引後収入

所得税の税率が20%と仮定すると、

税引前収入ー引前収入×所得税・住民税の税率(所得に応じて変動)
＝20.1万円ー20.7万円×20%
＝14.1万円

キャッシュフロー(CF)

最後にキャッシュフローの計算(CF)です。

不動産税引き後収入ー返済元本(元金)＋減価償却費
＝14.1－14.8＋10.4
=9.7万円

以上から、この不動産投資が純粋に生み出す現金は毎年9.7万円ということが分かりました。

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以上、本日はここまで。

キャッシュフロー(CF)の計算は一見ややこしいですね。でも足し算、掛け算、割り算といった基礎計算でできるので、何度も練習してみてください。

それでは！

 

【maneo】ソーシャルレンディング投資の運用実績報告(2016年4月)

4月6日にmaneoから投資案件の分配に関する通知メールが届きました。まだまだ少額なので恐縮ではありますが、分配金とmaneoの投資状況について報告いたします。

maneoからの分配金通知メール

maneo口座を開設した時に登録したメールアドレスに分配のお知らせメールが届きました。私はYahooメールを使ってますが、迷惑メールに仕訳けられることはなく、受信ボックスに入ってます。本文は以下のような内容です。

A氏様

平素よりmaneoをご愛顧いただきありがとうございます。

投資していただいている案件の元利金の分配を行いましたので、お知らせ申し上げます。

今回の分配金額は以下の通りです。

件数：3件
合計：1,111円

ローン毎の分配額は異動明細でご確認いただけます。
[異動明細のURL]

今後ともよろしくお願い申し上げます。

ソーシャルレンディング｜maneo をご利用いただきありがとうございます。

分配金：1,111円、またぞろ目だ！って、どうでもいいですね。

ふと気になったのが、分配金の通知が届くタイミングについて。過去5回分を遡ると、2015年12月9日、2016年1月12日、2月8日、3月9日、4月6日。

月初から何営業日という統一感もなく、通知タイミングがバラバラのようです。事務手続きが標準化しきれていないのか、月初に何か調整が入ってるのか、ちょっと内情を知りたい気になりますね。セミナーなどで機会があれば尋ねてみたいです。

maneoのマイページ表示

maneoのマイページにログインし、各種情報を参照しました。

口座情報

貸出元本金額400,000円で、前回の投稿から100,000円増加となりました。3月に申込み運用開始となった「決算大感謝祭キャンペーンローンファンド5号 」が金額増加要因です。

運用予定表

maneoで投資したファンドの金額や運用期間の一覧が表示されます。私は15万円×2ファンド、10万円×1ファンドという構成になっています。

運用中の3ファンドの状況が全て「正常」ということで、一安心です。「遅延しているローン」や「期限の利益喪失ローン」なんて状態のファンドは持ちたくないですね。ところで期限の利益喪失ってなんだ・・・？

運用予定表の詳細

運用予定表の詳細は、ファンドごとの月次分配金を予定・実績で確認することができます。下図は「決算大感謝祭キャンペーンローンファンド5号 」の詳細です。御覧の通り、3月から運用開始のため4月に分配金は発生せず、5月から分配開始となってます。

運用実績

maneo口座での運用実績について表示されます。投資した3案件ともに現在運用中であり、元本返済は発生していません。最短で8月に元本償還を予定しています。

元本損失額って枠もあります。ここには金額が入らないで欲しいな。でもブログのネタ的にはデフォルト物件ひいちゃいました！ってのもおいしいななんて、リアクション芸人的な思いもあったりして。

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以上、maneoの運用状況に関するご報告でした。

maneoでソーシャルレンディングを始めて日も浅いですが、maneoは本当に安定しているなと実感してます。いくつか元本償還を迎えたら、投資額を増やして積極運用していきたいと考えてます。

それでは！

【不動産投資の必勝法 #3】対象物件の分析(計算編)

前回の投稿では投資候補不動産の分析の前に把握が必要な情報として、不動産投資に伴う様々な費用について書きました。

今回は投資候補不動産を数値的に分析する方法をご説明したいと思います。

不動産の数値分析の主な指標

今回は以下6つの指標についてご紹介したいと思います。

表面利回り
実質利回り
空室リスク試算後の実質利回り
キャッシュフロー
ROI
CCR

見慣れたものもあれば、後半の方はアルファベットだけの分かりづらいものもあるので、一つずつご説明していきます。

説明を分かりやすくするために、サンプルの対象物件を以下のように定めておきます。

＜サンプル物件＞
築年数：20年のマンション
物件価格：770万円
家賃収入：93.6万円/年
管理費・修繕費：16万円/年
固定資産税：7.7万円
空室リスク：15%
頭金：154万円(物件価格の2割)
ローン返済：25.9万円(利率：1.6%、返済期間：30年)
購入時諸経費：38.5万円

表面利回り

表面利回りは前回の投稿でも簡単に触れましたが、計算式で表すと、(年間家賃収入)÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
93.6万円÷770万×100=12.16%

表面利回り10%を大きく超えているので、期待が持てますね。

実質利回り

次に実質利回りです。これは、年間家賃収入から月々かかる管理費・修繕費と年に1度かかる固定資産税・都市計画税を差し引いた実質の収入の利回りとなります。

計算式で表すと、｛(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)｝÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
(93.6万円-16万円-7.7万円)÷770万×100=9.08%

実質利回りは表面利回りから大きく減って9.08%となりました。この数値をよくする要素は、特に管理費・修繕費がどれだけ安く抑えられるかにかかっています。固定資産税などの税金はどうあがいても減らすことはできないですしね。

空室リスク試算後の実質利回り

空室リスクは、賃貸の借り手が不在の期間中に家賃を得ることができないリスクです。

空室リスク試算後の実質利回りを計算式で表すと、｛(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)-(年間家賃収入×空き室リスク)｝÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
(93.6万円-16万円-7.7万円-(93.6万円×15%))÷770万×100=7.26%

サンプルでは空室リスクを15%で試算してますが、東京の都市部にしては高すぎるかもしれません。地方都市でこれくらいでしょうか。対象不動産のエリアに応じて調整してください。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、不動産投資から得られる純粋な収入額を指します。上記の空室リスク試算後の実質利回りから、さらに銀行ローンに対する返済額を差し引けば、概ね不動産投資のキャッシュフローが計算できます。

計算式で表すと、(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)-(年間家賃収入×空き室リスク)-(銀行ローンの返済額)です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
93.6万円-16万円-7.7万円-(93.6万円×15%)-25.9万円＝30万円/年

銀行ローンの金利は1.6%としました。投資用ローンとして低すぎるように見えますが、最近はこれくらい超低金利で貸してくれるケースも多々あるそうです。不動産投資家には良い時代ですね。

ROI

ROIとは、「Return On Investment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」です。 投じた資金が年間何％回収できるかを示したものです。

計算式で表すと、(年間キャッシュフロー)÷（投資金額）×100です。ここでいう投資金額は、不動産の物件価格に加えて物件購入にかかる諸費用も含めます。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
30万円÷(770万円＋38.5万円)×100=3.71%

ROIとは別の言葉で呼ぶなら「純粋な利回り」と言えます。この不動産物件は年利3.71%の利回りと言えます。

CCR

CCRとは、「Cash On Cash Return」の略で、自己資金が年間何％回収できるかを示したものであり、銀行ローンは含めずに計算します。

計算式で表すと、(年間キャッシュフロー)÷（自己資金の投資金額）×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
30万円÷(154万円＋38.5万円)×100=15.6%

CCRの結果、投資の回収が1年で15％進む（回収までに6.7年かかる）ことがわかります。CCRは他の投資ではあまり使われない指標で知らない人も多いと思います。不動産投資のように銀行の資金を入れる投資にとっては、いかに効率よく自分の投じた資金が回収できるかを把握する重要な指標です。

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以上、本日はここまで。

不動産物件の分析方法としていくつか指標をご紹介しました。たくさん計算式が出てきたので混乱してしまうかもしれませんが、必要最低限抑えておいた方が良いものに絞ってご紹介したつもりです。

Yahoo不動産で気になる物件があれば、ぜひ計算してみてください。

それでは！

 

【不動産投資の必勝法 #2】対象物件の分析方法

「不動産投資の必勝法」、第二回目の投稿となります。

先日の投稿では、「不動産投資で勝つための検索条件」と題して、投資対象不動産を探すときの検索条件（スクリーニング方法）をご紹介しました。

その条件とは、[中古],[ファミリー向け(単身者向けでも可)],[広さ45㎡以上],[表面利回り10%以上],[築25年以内],[場所は都内か人口動向に問題のない地方都市],[見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所]といった条件でした。

しかし、この条件で抽出された物件＝投資対象ではありません。ここで抽出されたのは最低ラインを超えた不動産物件であり、ここからさらに【詳細分析】をクリアして始めて、投資対象となります。

そこで今回から、【詳細分析】について書きたいと思います。

不動産投資にかかる様々な費用

分析をする前にまず把握する必要があるのは、不動産投資に伴う様々な費用についてです。物件購入時はもちろん、維持していく際にも費用がかかり、これらの費用を加味したうえで【詳細分析】を行う必要があります。

それではどのような費用があるのか？一つずつ見ていきたいと思います。

購入時の諸費用

不動産物件を購入する際、その物件の費用に加えて諸費用がかかります。諸費用の内訳ですが、印紙税、不動産会社の仲介手数料、ローン借入費用、不動産登記費用等、不動産取得税など、様々な項目が並びます。

管理費と修繕費

購入した物件は、時間の経過ともに老朽化していくので、定期的なメンテナンスを行う必要があります。具体的には、建物・設備の管理、清掃の管理、入居者の管理などが上げられ、これらのサービスを提供してくれる会社に管理費を支払う必要があります。

また建物が古くなってきたら、建物全体に関わる大規模な改修費用が必要となります。大規模改修が必要な時になって急に必要資金を用意するのは難しいため、月々、修繕費として積み立てておくのが一般的です。

固定資産税や都市計画税

土地・建物それぞれに付されている評価金額に応じて、不動産を管轄する市区町村に固定資産税や都市計画税を毎年納める必要があります。

空き室リスク

空き室リスクと聞いて、費用？と疑問に思う人もいるかもしれません。本当は収益の損失と考える方が正しいかもしれません。

しかし空き室が費用と同様に収益を圧迫することは間違いないので、ここでは収益の損失＝費用と捉え、空き室リスクも費用として計算しておきます。

ローンの金利利息、及び元本の返済額

不動産購入に必要なお金を現金でなく銀行から調達する場合、毎月、銀行への支払い(ローンの金利利息と元本)が必要となります。

その他の費用

不動産投資に必要な費用には、上記であげたもの以外にも、リフォーム代や室内設備の修理費用等、様々なものがあります。いろんなケースを考えるとキリがなくなるので、ひとまず上記で上げたような代表的費目を加味したうえで物件の【詳細分析】を行っていきたいと思います。

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以上、本日はここまで。

今回は対象物件の【詳細分析】をする前に把握すべき【不動産投資に伴う費用】について説明しました。次回は本題の詳細分析について書きたいと思います。

それでは！

【ジュニアNISA】口座開設方法をご紹介

先日の投稿でご紹介した非課税投資の新制度：ジュニアNISA。非課税投資枠：80万円以内であれば、そこで得た配当金や運用益は非課税となる制度です。

今回はジュニアNISAの口座開設方法を説明したいと思います。

ジュニアNISA口座の開設方法

(画像引用：SMBC日興証券)

口座開設手続きの大きな流れは上図の通りです。ひとつずつ見ていきましょう。

まずは証券口座を開設

先ず、ジュニアNISAを始めるためには、お子様名義の証券口座の開設が必要となります。

各証券会社のWebサイトかフリーダイヤルにて、ジュニアNISAの口座開設書類を請求します。ジュニアNISAの証券口座の開設は、お子様だけの判断で始めることはできませんので、口座開設の際には、親権者の同意が必要となります。

親権者の範囲は、口座開設者本人の二親等以内に限定されています。証券会社によっては、口座開設者本人との関係を証明する戸籍謄本など提示が必要となります。

STEP1 ジュニアNISA口座のお申込み

ジュニアNISAの口座開設を行う際に、個人番号(マイナンバー)を告知する必要があります。個人番号（マイナンバー）は、平成27年10月から全国民に振り出された番号です。万一、個人番号（マイナンバー）を紛失した場合は、予め市区町村へ再発行の申請をしておく必要があります。

口座開設の申し込み用紙が届いたら必要事項を記入します。証券会社への返送時は、①申し込み用紙、②マイナンバー提供書（口座名義人となるお子様のもの）、③マイナンバー提供に係る本人確認書類、④書類を提出する親権者の本人確認書類などを提出することになります。

STEP2 税務署への申請・確認手続き

返送された書類を証券会社側が精査し、税務署へ非課税口座開設申請書が提出されます。

口座開設にかかる日数は、証券会社が税務署に手続きを行い、税務署から未成年者非課税適用確認書の書面の交付の有無についてデータが提供されるまで、1週間～2週間かかるとされています。郵送での配送する日数なども含めて3週間くらいかかると見ておくとよいでしょう。

STEP3 ジュニアNISA口座の開設完了

税務署での審査が完了すると、開設手続き完了となり、証券会社から開設完了のお知らせが届きます。

ジュニアNISA口座開設時の注意点

ジュニアNISAは、日本在住の0歳～19歳の未成年者が対象の商品であり、証券会社や銀行、郵便局などの金融機関で1人につき1つの口座の申し込みと開設が可能となっています。そのため、ジュニアNISAの口座が複数開設されないように、税務署を通して確認をすることになってます。

万一、複数のジュニアNISAの口座を申し込んでしまった場合は直ちに取引を希望しない証券会社に対して、申し込みの取り消しを申し出て下さい。

そうしないと、開設までに時間が必要以上にかかってしまいますし、希望する証券口座を開設できなくなる可能性も出てきますので、気を付けましょう。

確定申告の必要有無

ジュニアNISAの口座で生じた損益については、税務上ないものとみなされますので、確定申告の必要はありません。

平成28年から平成35年の間までに、ジュニアNISAの口座で生じる損益については、非課税管理勘定が設けられた年から最長で5年間非課税とされます。平成36年以降には、継続管理勘定へ移管することで、20歳になるまで非課税の適用を受けることができます。

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以上、本日はここまで。

我が家でも教育費の新たな積み立て方法としてジュニアNISAの活用を模索したいと考えてます。

それでは！

【不動産投資の必勝法】不動産投資で勝つための検索条件

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前回の投稿では、わたしの不動産投資に対する暑苦しい思いをありったけ書きました。今回から、不動産投資の必勝法と題し、複数回にわたってわたしなりの考察を投稿していきたいと思います。

まだまだ勉強段階なので至らぬ点があることは、予めご容赦ください。

不動産投資の流れ

不動産投資を実行するにあたり、大きな流れは以下のようになるかと思います。

①マンションやアパートなど不動産物件の検索
②不動産物件の分析
③不動産物件の見学
④不動産投資の最終判断
⑤不動産屋に購入申込み
⑥銀行による融資
⑦お客さん探し、賃貸
⑧不動産の売却

①～④までが不動産を見極めるプロセス、⑤～⑥は不動産購入のプロセス、⑦～⑧は不動産売却のプロセスとなります。

今回ご紹介する不動産投資の必勝法では、特に①～④を中心に書きたいと思います。⑤以降は実践が重要だと思いますので、実際に銀行からお金を借りて、人に賃貸を出せるようになったら書きたいと思います。

不動産物件のスクリーニング

不動産投資をしたい！といって、やみくもに探して、やみくもに投資をしてしまっても失敗します。不動産投資の勝ち負けは購入した時点で決まっていると言われるくらい物件選びは大切です。

物件を探す際、広さ・利回りなどいくつかの条件で検索を行います。条件をつけて探す行為をスクリーニングと言います。

不動産物件のスクリーニングをする際、いくつかの論点があります。過去に不動産投資で成功した人の意見をまとめると、これらの論点の正しい答えが見えてきます。

新築か？中古か？

成功者の多くは中古を購入しています。

理由は、新築を賃貸で出しても年間キャッシュフローがマイナスになることが多いからです。新築賃貸では、家賃収入を得ても、通年で赤字が出てしまうことが多いと言われています。

かと言って、新築の不動産投資が必ず損をするわけでもありません。家賃収入はマイナスであっても、売却時の価格が購入時より高い、もしくは銀行に借り入れているローン残高よりも高ければ、利益を上げられるからです。つまり、新築の不動産投資はキャピタルゲイン狙いの投資に分類され、リスクが高まります。(儲けや損失の幅が大きくなる)

一方、おすすめの中古不動産は年間キャッシュフローがプラスになる可能性が高く、不動産投資の魅力である家賃収入、すなわちインカムゲインを得る投資と言えます。一般的にはキャピタルゲイン狙いよりもインカムゲイン狙いの方がリスクを抑え、安定した勝率を出すことができるため、中古不動産の投資の方をお勧めします。

広さは単身用か？ファミリー用か？

答えはどちらでも可となりますが、出口戦略に応じて選択しましょう。

長期間この物件を持って家賃収入を得続ける戦略を立てる場合は、単身用を選ぶのが良いでしょう。その理由は、ご存知の通り単身世帯は増え続けていますので、単身の賃貸需要は高く見込まれます。

一方、ある程度賃貸で家賃収入を得た後に物件を売却して次の投資に移るような戦略を立てる場合は、ディンクス～ファミリー用を選ぶのが良いでしょう。

そしてファミリータイプを選ぶ際の大きなポイントとして、広さは45㎡以上を選びましょう。不動産物件を売却する際、45㎡以上あれば購入者が住宅ローンを使うことができます。住宅ローンは最も低金利で借りることができるローンですので、売却時の大きな武器になります。

単身用とファミリー用、強いてどっちかと言うならばファミリータイプです。その理由は、賃貸から得られるインカムゲインに加え、不動産売却時のキャピタルゲインも見込まれ、利幅が大きくなる可能性を秘めているからです。

利回りは何％？

表面利回りとは、(年間家賃収入)÷(不動産購入費用)×100で求めることができる指標ですが、最低でも表面利回り10%以上を目指しましょう。

利回りは高いのが好ましいですが、ただ高ければ良いわけではありません。なぜなら、利回りと築年数はトレードオフの関係にあるため、極端な話、利回りが25%あっても築50年台のボロ物件では、賃貸に出すのに苦労するでしょう。

最低限のラインとして表面利回り10%は確保しましょう。

築何年までなら許容範囲か？

これは諸説ありますが、望ましいのは築25年以内だと思います。

物件が古いと、例え賃貸には出せたとしても売却しにくくなります。30年を超えた物件は銀行から融資を受けにくくなるとよく言われるためです。

物件を購入し、一定期間は所有・賃貸に出して利益を出したうえで売却をすることを考えると、古くても築25年以内である必要があるでしょう。もっと言うと、不動産購入前に立てるべき出口戦略は、遅くとも築30年時点で売却に出して利益が出るような戦略が必要ということになります。

不動産の場所は都内か？それ以外か？

もちろん都内が望ましく、第一候補と言えます。それは空室率が圧倒的に低く、賃貸需要が高いからです。

出典：全国賃貸住宅新聞社

しかし、都内の不動産でここまで上げてきた条件を満たす物件はそんなにありません。中古、45㎡以上のファミリータイプ、築25年以内で表面利回り10%以上。都内では検索にヒットしないのではないでしょうか？

次に上げられる投資先は、人口が横這い～増加している地方都市です。例えば福岡などが有力都市と言えるでしょう。

以上から、購入する不動産の場所は都内、もしくは人口動向に問題のない地方都市が望ましいのですが、できれば土地勘があるか見学に行くことができる場所であることが望ましいです。その場所にどういった人が住んでいるか？どんなお店や施設があって利便性はどうか？といった定性的な情報も不動産投資にとって重要であるためです。

不動産物件スクリーニングのまとめ

ここまで上げてきたスクリーニングの条件をまとめると、こうなります。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所

この条件で、Yahoo不動産なり楽待なりで検索してみてください。結構厳しい条件であることが分かります。しかもこれが最低ラインであり、実際に投資をするかどうかは次の分析フェーズをクリアする必要があります。

不動産投資のセミナーに行くと様々な講師が「1年で数件しか購入に値する不動産に出くわさない」と口にするのですが、この厳しい条件を見ると講師がそう言うのも納得できますね。

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以上、本日はここまで。

今回は不動産投資のプロセスにおける①マンションやアパートなど不動産物件の検索について書きました。このスクリーニング条件を元に、私はYahoo不動産サーフィンの日課をこなしています(笑)。次回は、スクリーニングした結果ヒットした不動産について、収益性の観点で分析する方法をご説明します。

それでは！

 

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【不動産投資】サラリーマンの不動産投資を再考する

このブログを通じて、様々な投資商品について書いてきました。投資信託、外国為替(FX)、ETF、ソーシャルレンディング、ロボアドバイザー・・・。どれも私が過去に経験がそれなりにあって、今も継続している投資商品ばかりです。

そんななか、有名な投資商品で私が唯一避けてきたのが「不動産投資」です。

私と不動産投資

私自身が不動産投資の知識が浅いことと、勝つセオリーが分からないことから、この話題をあえて避けてきました。(実は過去に投資用ワンルームマンションを持ってたのですが・・・)

しかし、最近参加したセミナーでマンションやアパートの不動産投資を学ぶ機会かあり、年金としての不動産投資、サラリーマンの信用力を使った不動産投資に大変な魅力を感じました。

それを機に不動産投資に目覚めてしまい、立て続けに2つほど不動産投資のセミナーに参加し、本を数冊読みました。

日課と不動産投資

不動産投資への興味が急激に高まり、最近の朝の日課はYahoo不動産サーフィンになりました(笑)

でも、ただ単にマンションやアパート情報を眺めているわけではないですよ。

自作のエクセルシートを使って、利回り・キャッシュフロー・ROI・CCR等を計算して、投資判断をシミュレーションしてます。(ROI等の専門用語は後日改めて説明します)

不動産を30件くらい計算をしてると、

「お！これは買いだ！！」と思える物件を見つけることができます。

そして、その物件を不動産屋に問い合わせると、必ず「契約決まってしまいました」と返事がきます。

他の投資家に目を付けられる物件に私のアンテナも反応しているということは、つまり私の不動産を見る目も良いと言えるかもしれません。

不動産投資の必勝法！

不動産投資のセミナーや書籍による勉強をしているうちに、不動産で財産を築いている人たちの共通項が見えるようになってきて、私なりに不動産投資の必勝法！が分かった気がします。

不動産投資の経験はそんなにないのに、現在は不動産を一つも持っていないのに、、、でも何か必勝の方程式が見えてきた気がします。

そこで、このブログを通じ数回に渡って私なりの不動産投資必勝法をまとめていきたいと思います。まだ不動産を所有していませんが、いざ投資を実行に移す時はこの必勝法をベースにチャレンジすると思います。

そして不動産投資にチャレンジした際には、このブログを通じて運用実績をレポートしていきたいと思います。

早く物件持ちたいな～。

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以上、本日はここまで。

つらつらとまとまりのない文章となり、すみませんでした。不動産投資に対する思いが沸き上がり、文章を整えるより思いを伝えることが優先の投稿となってしまいました。

しかしながら次回からは冷静に戻り、不動産投資に関して自分が学んだことを分かりやすく、整った情報として提供していきたいと思います。

それでは！