仮想通貨｜ビットコインとエターナルコインの運用状況報告(2016年7月)

2016年4月から、2つの仮想通貨投資を始めました。一つは世界最大規模の仮想通貨であるビットコイン、もう一つは2015年1月に開始したばかりの純国産の新仮想通貨エターナルコインです。

今回は、第三回目の月次運用状況報告を行います。かなりビックリ！なことが起きているので、ぜひぜひお読みください。

ビットコイン｜bitFlyer

ビットコイン取引を行うにあたり、私は国内のビットコイン取引所：bitFlyerで口座を開設しました。

なぜbitFlyerかというと財務基盤が盤石で、今最も伸びている国内ビットコイン取引所と言われているためです。

特に財務に関しては、 QUICK, 三菱UFJキャピタル、三井住友キャピタル、電通デジタル、リクルート、GMOなど名だたる企業から出資を受けており、数あるビットコイン国内取引所の中で最も財務基盤が万全と言えます。

それではbitFlyerにログインして運用状況を確認してみましょう。

bitFlyer資産状況

ビットコイン資産：139,511円
日本円資産：802円
アカウント残高：140,313円

出資額：100,000円
差引損益：＋40,313円(＋40.3%)

うお、すっげえプラスになってる！！

5月末時点の運用状況報告では＋5,000円程度とお伝えしましたが、この一カ月の間に35,000円も利益を積み上げてました！

直近1カ月のビットコイン価格のチャートは下グラフの通りです。6月13日から爆騰を開始し、20日頃には80,000円/1ビットコインをつけていたようです。その後値段は多少落ち着き、現在は70,000円前後になっているようです。

ビットコインパワー恐るべし、、、

ただ注目なのは、6月下旬にビットコイン価格が下がったタイミングが英国のEU離脱によるパニック相場と重なっている点です。ビットコインは金のような安全資産ではなく、投機性の高い資産としてみなされているようですね。

まあ、そりゃそうか。

エターナルコイン｜エターナルライブ

ビットコインに続いて、エターナルコインの実績も見てみましょう。国内唯一のエターナルコイン取引所であるエターナルライブにログインします。

エターナルライブの口座情報

はい、いつものが出ました。

見てお分かりの通り、エターナルライブの取引画面は自分の保有資産の現在価値を一目でわからない作りなのです！

せめてエターナルコインの現在レートと、自分が保有するエターナルコイン数と掛け合わせた評価額だけでも表示してくれればいいのにといつも思います。

そして毎月このブログで愚痴ってます。（笑）

エターナルライブの現在残高の計算

仕方がないので自分のエターナルコイン→円換算の価値はいくらか、手計算で算出します。

まずはエターナルコインの売値を調べます。 下図の通り、売りレートは941円/1エターナルコインとなっています。

おや？このレートを見た時点で違和感を感じます。もしかしてすごく上がってるのでは、、、

＜計算式＞

JPY：67円
XEC：79
売レート：941円(7/1 9:30頃)
XEC→円換算：74,339円
合計残高：74,406円

出資額：50,000円
差引損益：+ 24,406円（＋48.8％）

おお！既にプラス50%近くも利益が出てる！！エターナルコインすごいですね。先月から約13,000円も利益を積み増してます。

ついでにエターナルコインも直近1カ月のチャートをみてみましょう。

ビットコインと同じく6月13日あたりの爆騰をきっかけに、その後も順調に上昇を続けてますね。仮想通貨関連のイベントでもあったんでしょうか？

1,000円/1エターナルコインも見えてきました！

ビットコインとエターナルコイン急上昇の要因

なぜこの6月に2つの仮想通貨が急上昇したのでしょうか？

そこでインターネットサーフィンでその原因を必死に探したのですが、皆目見当つかずでした。

とある仮想通貨投資家が言っていたのは、「最近Fintechブームもあって、何となく上がったんじゃない？」くらいの全く理由にならないような理由しかみつけられませんでした。

投機的動き？個人の投資家や利用者が増えている？

残念ながらはっきりとした値上がり要因を見出すことはできませんでした。

 

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以上、本日はここまで。

何だかよく分かりませんが、仮想通貨：ビットコインとエターナルコインは投資開始からわずか3カ月で40%超の運用利益を上げています。ボラティリティが半端ないですねw

現在の投資額が少額だから楽しみながら見れるものの、とても本腰入れて投資をしたいとは思えません。。。

それでは！

ビットコイン投資｜国内取引所の比較

前回の投稿では、今後、仮想通貨投資に挑戦すること、その仮想通貨とは世界シェアNO1のビットコインと国内発のエターナルコインを対象とすることを宣言しました。

今回の投稿では、まずは前者ビットコインで投資を開始すべく、取引所を比較検討したいと思います。

代表的なビットコイン取引所をチェック

まずは代表的な5つの取引所をざっと情報収集してみました。

Btcbox

Btcboxは2014年3月に設立されました。2015年4月には東証二部上場企業のJトラストと資本業務提携を結び、2億円の第三者割当増資を行いました。

現在、国内取引所の中では最も高い出来高を安定して記録しています。ビットコイン以外にもライトコインなど他の仮想通貨も取り扱っています。

bitFlyer

bitFlyerは2014年1月に設立され、資本金が8億3,979万円と最大級の資本を誇ります。また国内大手企業から次々と資金調達に成功しており、最も資金力のある取引所と言えるでしょう。

2015年1月にはリクルートやGMOファンドから約1億3千万、8月には三菱UFJキャピタル、電通デジタル・ホールディングスなどから約5億1千万円の資金調達を行いました。

国内取引所としてはいち早くマルチシグネチャ(取引時に複数の秘密鍵を要求)を導入するなど、セキュリティ関連にも力を入れているようです。

ビットコインの取引所以外にもビットコイン・クラウドファンディングのfundFlyer、決済サービスのbitWireなど、様々なビットコインサービスを提供しています。

bitbank TRADE

bitbank TRADEは2014年5月に設立されました。

世界最大級の取引量をもつ中国取引所のOKCoinと2015年7月に提携したことで、一躍有名なビットコイン取引所となりました。。

取引所以外にも有名なサービスとしては、ビットコイン専門ニュースサイトのビットコインニュース(BTCN)の運営があります。私も仮想通貨やビットコインの記事を書くにあたって、大変参考にさっせていただきました！

Quoine

2014年5月にシンガポールで設立された取引所です。

2014年11月に複数の機関投資家や個人投資家から約2億4,000万円ほどの資金調達を行いました。

海外拠点の取引所でありながらも、経営層に日本人が含まれていることもあって日本での事業に大きく力を入れています。(メリルリンチやサイバーエージェント出身者)

Zaif

Zaifは2014年6月に設立されました。

2014年の設立当初はビットコインのウォレットサービスを提供していたのですが、etwingsというビットコイン取引所を買収し、2015年3月にZaif取引所をスタートさせました。

Zaifの最大の特徴は、マイナス手数料という概念が存在することです。

通常は取引を行うことでユーザーが取引所に手数料を支払うわけですが、逆にZaifからユーザーが手数料をもらえます。またビットコイン以外の通貨として、日本発の仮想通貨：モナコインも取引することができます。

ビットコイン取引所の比較

代表的なと言いながら、5つも紹介してしまいましたが、さすがに始めるにあたっては１つに絞る必要があります。以下のような軸で比較することにしました。

営業時間
取引量
信用取引の可否
入金方法
取引手数料
日本円出金手数料
ビットコイン出金手数料

比較項目	Btcbox	bitFlyer	bitbank TRADE	Quoine	Zaif
営業時間	24時間365日	6:00 – 25:00 365 日	24時間365日	24時間365日	24時間365日
取引量 4/24の1日あたり	8,578	10,300	?	4,026	7,164
信用取引の可否	レバ上限3倍	レバ上限5倍	レバ上限20倍	レバ上限25倍	レバ上限1倍
入金方法	銀行	銀行,ネット銀行,コンビニ	クレジット、銀行	銀行	銀行
取引手数料	0％	0％	0％	指値 0% 成行 0.5%	-0.01%
日本円出金手数料	0.5%	216円～756円	324円	500円＋金融機関手数料	350円～756円
ビットコイン出金手数料	0.001ビットコイン	なし	0.0001ビットコイン	なし	0.0002ビットコイン

※各項目で優位と思われる取引所を赤字で表現
※取引所の文字の背景が白になってますが、原因不明、、、

はっきり言って一長一短ですね。。。

私はビットコインを短期売買をする予定はないので、24時間営業とか手数料とかよりも、財務基盤や流動性といった安全面を重視したいと思います。

ビットコイン取引所選定の結論

取引所の安全性を重視した選定の結果、bitFlyerで投資します！

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以上、本日はここまで。

ビットコイン取引所の比較、いかがでしたでしょうか？たくさん取引所があるので、迷ってしまいますが、私のように自分の投資スタイル、ビットコインに求めることを整理したうえで選定すれば良いかと思います。

それでは！

【2016年株価暴落】金融危機のトリガー？日本のCLLと米国のプエルトリコ問題

これまで何度も2016年以降の世界・日本のマーケットの行方について書いてきましたが、私はとても悲観的に見ています。

悲観的に見ているからか、雑誌やインターネットの記事でも金融危機を引き起こす一因になりそうなニュースがしょっちゅう目に入ってきます。

そんな中から、最近気になったきな臭いアメリカと日本に関するニュースを2本ご紹介したいと思います。

プエルトリコで高まるデフォルト懸念

プエルトリコとアメリカの関係

カリブ海に浮かぶアメリカ自治領のプエルトリコ。

プエルトリコは19世紀末の米西戦争後にアメリカの自治領となりました。その後長らく、プエルトリコはアメリカから「免税措置」という経済的な特典を得ていました。

プエルトリコ債を保有するアメリカ人が得る金利収入には税金がかかりませんでした。また、アメリカの企業がプエルトリコに展開する事業に対する税金も免除されていました。その結果、投資資金の流入、アメリカ企業のプエルトリコ進出が盛んにおこなわれました。

しかし、1990年台中盤あたりからアメリカ企業は人件費の安いメキシコに中米進出の基盤を移していきました。また2006年には米企業のプエルトリコ事業に対する「免税措置」が終了となったことで、ますます米国資本がプエルトリコに向かわなくなりました。

プエルトリコの財政危機とアメリカへの影響

現在、プエルトリコの自治政府と傘下の公社が抱える債務の負債総額は、GDPに迫る勢いとなっています。アメリカのとあるシンクタンクによると、「プエルトリコ開発銀行やプエルトリコ政府が債務不履行になる可能性が高い」と警告しているそうです。

プエルトリコの債務不履行になると、アメリカ経済にどのような影響を与えるでしょうか？

「免税措置」時代に投資したプエルトリコ債を抱える投資家が損失を被ることになるでしょう。特にプエルトリコ債の多くは米保険会社が元利金払いを保証しているため、金額によってはアメリカの保険会社の倒産危機につながるかもしれません。

アメリカ政府の対応

プエルトリコに迫る危機に対して、アメリカ政府はただ指をくわえて見ているわけではありません。アメリカ政府はプエルトリコの財政再建を監督する機関を設ける法案を議論しています。この機関はただ監督するだけでなく、税制見直しや債務整理を進め、危機のソフトランディングを模索する内容も含まれているようです。

経済大国：アメリカと海が印象的な国：プエルトリコ。対象的な両者はヨーロッパで起きた危機とも似ているため、巷では「アメリカ版ギリシャ」と揶揄されています。今後の動向に注目です。

日本の銀行が手を出すCLL(クレジットリンクローン)

CDS(クレジット・デフォルトスワップ)という言葉を憶えているでしょうか？サブプライムローン～リーマンショックの時に、何度も登場したキーワードです。

CDSは企業の倒産などに備える一種の保険であり、保険料を払うことで融資先の企業が倒産した時に保険金を受け取れる仕組みです。

サブプライムローン問題の時にAIGが破たんに追い込まれたのは、このCDS絡みの保険金支払による影響が大きかったと言われています。また、日本の銀行も、CDSに絡んだ高金利な投資商品を所有していたため、巨額な損失を被りました。

そんな日本の銀行が、最近CDS関連の金融商品を購入しているという噂が立っています。

CLL：クレジット・リンク・ローンとは

CLLとは、貸出金にCDSを組み合わせ、企業などの投資リスクを組み込むことでリターンを高める仕組みローンです。CLLを証券会社が組成し、地銀を中心に売り込みをかけているそうです。

なぜ地銀はCLLに投資するのか？

リーマンショックに起きたクレジット・デフォルト系の金融商品の恐ろしさは認識しているはずなのに、なぜ地銀はCLLのようなハイリスク商品に手を出すのでしょうか？

その理由は日銀のマイナス金利導入にあると言われています。

今までは日銀に預けていれば低金利ながらも鉄板の運用利回りが得られていたものが、マイナス金利導入後は、日銀に預けるとお金が減る状況になりました。

そのため金融機関は新たな融資先、投資先を探しており、利回りが魅力的なCLLを購入する地銀が出てきているようです。銀行の監督機関である金融庁は、国内金融機関がCLLを所有し過ぎないように目を光らせているそうです。

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以上、本日はここまで。

アメリカのプエルトリコ問題、日本の銀行によるハイリスク金融商品：CLLの購入。これらはあまり知られていないと思いますが、サブプライムローンも突然現れて大爆発を起こしたと私は記憶しています。

金融危機はどこから発生するか予測不可能ですので、こういったニュースを拾い上げ丁寧に読み解き、動向を注視したいと思います。

それでは！

【不動産投資の必勝法 #5】分析結果から投資を決断する

「不動産投資の必勝法」シリーズ、今回で5回目の投稿となりますが、最後の投稿となります。

ここまでの投稿内容を振り返りつつ、投資実行の判断基準について書きたい思います。

前回までの投稿の振り返り

不動産投資を実行するにあたり、大きな流れは以下のようになりますが、前回までの投稿で①～③について書いてきました。そして今回は④について書きます。

⑤以降も重要ではありますが、まだ私が経験不足ということもあるので、不動産投資の実績が積み上がってきたら書きたいと思います。

①マンションやアパートなど不動産物件の検索
②不動産物件の分析
③不動産物件の見学
④不動産投資の最終判断
⑤不動産屋に購入申込み
⑥銀行による融資
⑦お客さん探し、賃貸
⑧不動産の売却

不動産物件の検索

第1回目の投稿で書きましたが、不動産投資の検索時(スクリーニング)には、以下の基準で検索します。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所

見てお分かりの通り、多くの条件を付けて検索するため、これに合致する不動産物件は少ないと思います。しかし、毎日物件を検索しているとお目にかかることがあります。とにかく根気強く検索すること、Yahoo不動産を見続けることが大切だと思います。

補足ですが、表面利回り10%以上という条件は不動産屋が出している数字が嘘の場合があります。家賃を高く見積もって、表面利回りを高く釣り上げて提示しているケースがあるからです。

そのため表面利回りは不動産屋任せにせず、自分でその不動産物件と同じエリア・条件で、平均的な家賃相場を調べましょう。

不動産物件の数値分析

上記条件で抽出された物件＝投資対象ではなく、最低ラインを超えた物件となります。

抽出された物件について、不動産運用により生まれる収入と費用を計算して分析することによって、その投資の収益性を計ります。

第3回の投稿で書きましたが、数値分析をするうえで重要な指標は、表面利回りを含め以下の6つでした。

表面利回り
実質利回り
空室リスク試算後の実質利回り
キャッシュフロー
ROI(Return On Investment)
CCR(Cash On Cash Return)

 

不動産投資の判断基準

それでは、不動産に投資するか否か、どのような基準で判断するのか？

とても簡単です。

今まで出てきた条件を使って判断します。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘があること

→全ての条件を満たすこと、これを満たさなければ足切り

表面利回り：10%以上
実質利回り：8%以上
ROI(Return On Investment)：5%以上
CCR(Cash On Cash Return)：20%　

→数値を全て超えること

検索して気が付くのですが、足切り物件をクリアするものはそれなりにあると思います。しかし数値分析はなかなか超えるものはないと思います。

超えないものをどうやって超えるか？

答えは、値切ることです。すごくアナログなやり方ですが、値切ることで、中古不動産の収益は飛躍的に高まります。

値切ると分かります。不動産屋を怒らせると怖いことをw そしてもう一つ分かることが、意外と値切れる物件はあるということです。

不動産を売却したい人も、自分と同じ個人であることが多いわけです。その人たちにはそれぞれ事情があり、いろんな人がいます。

中にはお金に困っていち早く現金化したい人や、不動産を相続されたけど使い方が分からないからとっとと売却したい人もいて、こういった人からは値切れる可能性があるわけです。

値切って不動産屋や売主に断られてもいいじゃないですか。とりあえず値切ってみましょう。私の知り合いに半値以下で中古マンションを買った人がいるくらいですから。

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以上、本日はここまで。

不動産投資の必勝法と題して5回に渡って投稿してきました。最後の最後で、とりあえず値切れ！ってのは拍子抜けされたかもしれません。

しかし、値切ろうにも目標数値にほど遠い不動産物件を値切っても仕方ないわけです。しっかりスクリーニングをかけ、数値分析を行い、それなりに目標に近いものを洗い出す作業が大切である、これが私の不動産投資の必勝法です。と言っても、私自身がまだこれから不動産投資を始めるところなのですが。

さてYahoo不動産でも見ようかな。

それでは！

【不動産投資の必勝法 #2】対象物件の分析方法

「不動産投資の必勝法」、第二回目の投稿となります。

先日の投稿では、「不動産投資で勝つための検索条件」と題して、投資対象不動産を探すときの検索条件（スクリーニング方法）をご紹介しました。

その条件とは、[中古],[ファミリー向け(単身者向けでも可)],[広さ45㎡以上],[表面利回り10%以上],[築25年以内],[場所は都内か人口動向に問題のない地方都市],[見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所]といった条件でした。

しかし、この条件で抽出された物件＝投資対象ではありません。ここで抽出されたのは最低ラインを超えた不動産物件であり、ここからさらに【詳細分析】をクリアして始めて、投資対象となります。

そこで今回から、【詳細分析】について書きたいと思います。

不動産投資にかかる様々な費用

分析をする前にまず把握する必要があるのは、不動産投資に伴う様々な費用についてです。物件購入時はもちろん、維持していく際にも費用がかかり、これらの費用を加味したうえで【詳細分析】を行う必要があります。

それではどのような費用があるのか？一つずつ見ていきたいと思います。

購入時の諸費用

不動産物件を購入する際、その物件の費用に加えて諸費用がかかります。諸費用の内訳ですが、印紙税、不動産会社の仲介手数料、ローン借入費用、不動産登記費用等、不動産取得税など、様々な項目が並びます。

管理費と修繕費

購入した物件は、時間の経過ともに老朽化していくので、定期的なメンテナンスを行う必要があります。具体的には、建物・設備の管理、清掃の管理、入居者の管理などが上げられ、これらのサービスを提供してくれる会社に管理費を支払う必要があります。

また建物が古くなってきたら、建物全体に関わる大規模な改修費用が必要となります。大規模改修が必要な時になって急に必要資金を用意するのは難しいため、月々、修繕費として積み立てておくのが一般的です。

固定資産税や都市計画税

土地・建物それぞれに付されている評価金額に応じて、不動産を管轄する市区町村に固定資産税や都市計画税を毎年納める必要があります。

空き室リスク

空き室リスクと聞いて、費用？と疑問に思う人もいるかもしれません。本当は収益の損失と考える方が正しいかもしれません。

しかし空き室が費用と同様に収益を圧迫することは間違いないので、ここでは収益の損失＝費用と捉え、空き室リスクも費用として計算しておきます。

ローンの金利利息、及び元本の返済額

不動産購入に必要なお金を現金でなく銀行から調達する場合、毎月、銀行への支払い(ローンの金利利息と元本)が必要となります。

その他の費用

不動産投資に必要な費用には、上記であげたもの以外にも、リフォーム代や室内設備の修理費用等、様々なものがあります。いろんなケースを考えるとキリがなくなるので、ひとまず上記で上げたような代表的費目を加味したうえで物件の【詳細分析】を行っていきたいと思います。

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以上、本日はここまで。

今回は対象物件の【詳細分析】をする前に把握すべき【不動産投資に伴う費用】について説明しました。次回は本題の詳細分析について書きたいと思います。

それでは！

【不動産投資の必勝法】不動産投資で勝つための検索条件

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前回の投稿では、わたしの不動産投資に対する暑苦しい思いをありったけ書きました。今回から、不動産投資の必勝法と題し、複数回にわたってわたしなりの考察を投稿していきたいと思います。

まだまだ勉強段階なので至らぬ点があることは、予めご容赦ください。

不動産投資の流れ

不動産投資を実行するにあたり、大きな流れは以下のようになるかと思います。

①マンションやアパートなど不動産物件の検索
②不動産物件の分析
③不動産物件の見学
④不動産投資の最終判断
⑤不動産屋に購入申込み
⑥銀行による融資
⑦お客さん探し、賃貸
⑧不動産の売却

①～④までが不動産を見極めるプロセス、⑤～⑥は不動産購入のプロセス、⑦～⑧は不動産売却のプロセスとなります。

今回ご紹介する不動産投資の必勝法では、特に①～④を中心に書きたいと思います。⑤以降は実践が重要だと思いますので、実際に銀行からお金を借りて、人に賃貸を出せるようになったら書きたいと思います。

不動産物件のスクリーニング

不動産投資をしたい！といって、やみくもに探して、やみくもに投資をしてしまっても失敗します。不動産投資の勝ち負けは購入した時点で決まっていると言われるくらい物件選びは大切です。

物件を探す際、広さ・利回りなどいくつかの条件で検索を行います。条件をつけて探す行為をスクリーニングと言います。

不動産物件のスクリーニングをする際、いくつかの論点があります。過去に不動産投資で成功した人の意見をまとめると、これらの論点の正しい答えが見えてきます。

新築か？中古か？

成功者の多くは中古を購入しています。

理由は、新築を賃貸で出しても年間キャッシュフローがマイナスになることが多いからです。新築賃貸では、家賃収入を得ても、通年で赤字が出てしまうことが多いと言われています。

かと言って、新築の不動産投資が必ず損をするわけでもありません。家賃収入はマイナスであっても、売却時の価格が購入時より高い、もしくは銀行に借り入れているローン残高よりも高ければ、利益を上げられるからです。つまり、新築の不動産投資はキャピタルゲイン狙いの投資に分類され、リスクが高まります。(儲けや損失の幅が大きくなる)

一方、おすすめの中古不動産は年間キャッシュフローがプラスになる可能性が高く、不動産投資の魅力である家賃収入、すなわちインカムゲインを得る投資と言えます。一般的にはキャピタルゲイン狙いよりもインカムゲイン狙いの方がリスクを抑え、安定した勝率を出すことができるため、中古不動産の投資の方をお勧めします。

広さは単身用か？ファミリー用か？

答えはどちらでも可となりますが、出口戦略に応じて選択しましょう。

長期間この物件を持って家賃収入を得続ける戦略を立てる場合は、単身用を選ぶのが良いでしょう。その理由は、ご存知の通り単身世帯は増え続けていますので、単身の賃貸需要は高く見込まれます。

一方、ある程度賃貸で家賃収入を得た後に物件を売却して次の投資に移るような戦略を立てる場合は、ディンクス～ファミリー用を選ぶのが良いでしょう。

そしてファミリータイプを選ぶ際の大きなポイントとして、広さは45㎡以上を選びましょう。不動産物件を売却する際、45㎡以上あれば購入者が住宅ローンを使うことができます。住宅ローンは最も低金利で借りることができるローンですので、売却時の大きな武器になります。

単身用とファミリー用、強いてどっちかと言うならばファミリータイプです。その理由は、賃貸から得られるインカムゲインに加え、不動産売却時のキャピタルゲインも見込まれ、利幅が大きくなる可能性を秘めているからです。

利回りは何％？

表面利回りとは、(年間家賃収入)÷(不動産購入費用)×100で求めることができる指標ですが、最低でも表面利回り10%以上を目指しましょう。

利回りは高いのが好ましいですが、ただ高ければ良いわけではありません。なぜなら、利回りと築年数はトレードオフの関係にあるため、極端な話、利回りが25%あっても築50年台のボロ物件では、賃貸に出すのに苦労するでしょう。

最低限のラインとして表面利回り10%は確保しましょう。

築何年までなら許容範囲か？

これは諸説ありますが、望ましいのは築25年以内だと思います。

物件が古いと、例え賃貸には出せたとしても売却しにくくなります。30年を超えた物件は銀行から融資を受けにくくなるとよく言われるためです。

物件を購入し、一定期間は所有・賃貸に出して利益を出したうえで売却をすることを考えると、古くても築25年以内である必要があるでしょう。もっと言うと、不動産購入前に立てるべき出口戦略は、遅くとも築30年時点で売却に出して利益が出るような戦略が必要ということになります。

不動産の場所は都内か？それ以外か？

もちろん都内が望ましく、第一候補と言えます。それは空室率が圧倒的に低く、賃貸需要が高いからです。

出典：全国賃貸住宅新聞社

しかし、都内の不動産でここまで上げてきた条件を満たす物件はそんなにありません。中古、45㎡以上のファミリータイプ、築25年以内で表面利回り10%以上。都内では検索にヒットしないのではないでしょうか？

次に上げられる投資先は、人口が横這い～増加している地方都市です。例えば福岡などが有力都市と言えるでしょう。

以上から、購入する不動産の場所は都内、もしくは人口動向に問題のない地方都市が望ましいのですが、できれば土地勘があるか見学に行くことができる場所であることが望ましいです。その場所にどういった人が住んでいるか？どんなお店や施設があって利便性はどうか？といった定性的な情報も不動産投資にとって重要であるためです。

不動産物件スクリーニングのまとめ

ここまで上げてきたスクリーニングの条件をまとめると、こうなります。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所

この条件で、Yahoo不動産なり楽待なりで検索してみてください。結構厳しい条件であることが分かります。しかもこれが最低ラインであり、実際に投資をするかどうかは次の分析フェーズをクリアする必要があります。

不動産投資のセミナーに行くと様々な講師が「1年で数件しか購入に値する不動産に出くわさない」と口にするのですが、この厳しい条件を見ると講師がそう言うのも納得できますね。

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以上、本日はここまで。

今回は不動産投資のプロセスにおける①マンションやアパートなど不動産物件の検索について書きました。このスクリーニング条件を元に、私はYahoo不動産サーフィンの日課をこなしています(笑)。次回は、スクリーニングした結果ヒットした不動産について、収益性の観点で分析する方法をご説明します。

それでは！

 

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【不動産投資】サラリーマンの不動産投資を再考する

このブログを通じて、様々な投資商品について書いてきました。投資信託、外国為替(FX)、ETF、ソーシャルレンディング、ロボアドバイザー・・・。どれも私が過去に経験がそれなりにあって、今も継続している投資商品ばかりです。

そんななか、有名な投資商品で私が唯一避けてきたのが「不動産投資」です。

私と不動産投資

私自身が不動産投資の知識が浅いことと、勝つセオリーが分からないことから、この話題をあえて避けてきました。(実は過去に投資用ワンルームマンションを持ってたのですが・・・)

しかし、最近参加したセミナーでマンションやアパートの不動産投資を学ぶ機会かあり、年金としての不動産投資、サラリーマンの信用力を使った不動産投資に大変な魅力を感じました。

それを機に不動産投資に目覚めてしまい、立て続けに2つほど不動産投資のセミナーに参加し、本を数冊読みました。

日課と不動産投資

不動産投資への興味が急激に高まり、最近の朝の日課はYahoo不動産サーフィンになりました(笑)

でも、ただ単にマンションやアパート情報を眺めているわけではないですよ。

自作のエクセルシートを使って、利回り・キャッシュフロー・ROI・CCR等を計算して、投資判断をシミュレーションしてます。(ROI等の専門用語は後日改めて説明します)

不動産を30件くらい計算をしてると、

「お！これは買いだ！！」と思える物件を見つけることができます。

そして、その物件を不動産屋に問い合わせると、必ず「契約決まってしまいました」と返事がきます。

他の投資家に目を付けられる物件に私のアンテナも反応しているということは、つまり私の不動産を見る目も良いと言えるかもしれません。

不動産投資の必勝法！

不動産投資のセミナーや書籍による勉強をしているうちに、不動産で財産を築いている人たちの共通項が見えるようになってきて、私なりに不動産投資の必勝法！が分かった気がします。

不動産投資の経験はそんなにないのに、現在は不動産を一つも持っていないのに、、、でも何か必勝の方程式が見えてきた気がします。

そこで、このブログを通じ数回に渡って私なりの不動産投資必勝法をまとめていきたいと思います。まだ不動産を所有していませんが、いざ投資を実行に移す時はこの必勝法をベースにチャレンジすると思います。

そして不動産投資にチャレンジした際には、このブログを通じて運用実績をレポートしていきたいと思います。

早く物件持ちたいな～。

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以上、本日はここまで。

つらつらとまとまりのない文章となり、すみませんでした。不動産投資に対する思いが沸き上がり、文章を整えるより思いを伝えることが優先の投稿となってしまいました。

しかしながら次回からは冷静に戻り、不動産投資に関して自分が学んだことを分かりやすく、整った情報として提供していきたいと思います。

それでは！

【THEO by お金のデザイン】運用実績の公開(2016年3月末)

今年2月からロボアドバイザーサービス：THEOを使い始めましたが、その運用実績を報告させていただきます。

THEOにログイン、収益の確認

THEOにログインすると、ロボアドバイザーによる運用状況のサマリーが表示されます。現在はTHEOの投資可能下限である10万円だけで運用しています。

下図の通り、現在のTHEO運用損益は＋2,201円ということで、運用利益が出ています！

THEOの資産運用状況の内訳

マイページ右上のメニューボタン（「三」←こんな形）を押下した後、「ポートフォリオ」のメニューをクリックすると、THEO運用状況の内訳が表示されます。

ポートフォリオ

「資産運用方針」を押すと、ロボアドバイザーが私の投資嗜好に基づき自動組成したポートフォリオが表示されます。このポートフォリオを判断基準として、THEOの試算運用ロボが海外ETFを購入するわけです。

ポートフォリオの構成はいつでも変更することができます。

保有銘柄

「保有銘柄」を押すと、自分が保有する海外ETFの銘柄が一覧で表示されます。全資産のうち、どのETFにいくら投資されているか、またETF別の損益はいくらか把握することができます。

【私が所有する海外ETFの一覧表】

グロース　低成長リスク対策

略称	連動指標	時価評価額／損益
IWN	米国の小型の割安株	10,260円+168円
VTV	米国の大型の割安株	9,234円+142円
IWS	米国の中型の割安株	7,878円+247円
EWW	メキシコ株	5,919円+230円
EWY	韓国の大型株・中型株	5,830円+323円
EWC	カナダの大型・中型株	2,611円+66円
EWH	香港の大型株・中型株	2,171円+56円
EWU	英国の大型株・中型株	1,740円-9円

インカム　低金利リスク対策

略称	連動指標	時価評価額／損益
LQD	米ドル建ての投資適格の社債	13,331円+217円
IEF	残存期間7-10年の米国債	12,347円-245円
MBB	米国政府機関が発行・保証した投資適格のモーゲージ・パススルー証券（住宅ローン担保証券）	12,327円-215円

インフレヘッジ　インフレリスク対策

略称	連動指標	時価評価額／損益
DBO	原油の先物	2,646円+76円
DSUM	中国のオフショア人民元建ての債券	2,603円-1円
EMLC	現地通貨建ての新興国債券	2,039円+51円
CEW	新興国の通貨(先渡取引等含む）	1,971円+32円
DBB	金属の先物	1,395円-28円
REM	米国のモーゲージ・リート（不動産ローンを投資対象とするリート）	1,064円-3円

収益率

「収益率」ボタンを押すと、ポートフォリオの分類別に損益グラフが表示されます。ポートフォリオの分類とは、グロース、インフレ、インカムのリスク分類です。

【分類別の損益】

グロース　低成長リスク対策　：＋4.75％
インカム　低金利リスク対策　：＋1.36%
インフレ　インフレリスク対策：＋3.16%

上記の通り、3分類すべてプラスになっています、素晴らしい！

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以上、本日はここまで。

少額ではありますが、実験的にお金のデザイン社のロボアドバイザー：THEOを使っています。2カ月程度の運用で＋2.2%となかなか健闘しています。

がんばれTHEO！

これからも定期的に運用状況を報告します。
それでは！

【ファイナンシャルアカデミー】不動産の学校の体験講座は目から鱗でした

先日の投稿のなかでお金の専門学校「ファイナンシャルアカデミー」についてご紹介しました。

ファイナンシャルアカデミーの「お金の教養講座」を無料受講すると、本来は有料の「株式の学校」と「不動産の学校」の体験講座を無料受講できる特典をいただきました。

さっそく不動産の学校を受講しましたので、その感想を書きたいと思います。

「不動産の学校」体験講座の概要

講師は束田 光陽さん、とてもテンポの良い口調で、ところどころに挟む例え話やおもしろエピソードもあって、受講生が退屈しない内容でした。

そしてただ単に面白いというだけでなく、不動産投資の講義として内容も非常に濃く、不動産投資で勝つための方程式を教えてくれます。

無料体験講座なので方程式の全量はもちろん紹介されませんが、この体験講座で教えてくれる方法を実践するだけでも、不動産投資の勝率をかなり押し上げてくれると感じるような内容でした。

話の流れとしては以下のようなものでした。

・住居用不動産と投資用不動産の違い
・表面利回りは入り口に過ぎない
・投資に成功する不動産の見分け方
・賢いリフォームの活用
・一番簡単な不動産投資は居住用の家を買うこと
・「不動産の学校」講座の紹介

一つずつ、簡単に触れていきます。

住居用不動産と投資用不動産の違い

・不動産というと何を基準にして選ぶか？

・巷でよく言われる立地条件（駅近、都心）、環境（南向き、緑が多い）、、、これらは住居用不動産を選ぶ場合の基準であり、投資用不動産では優先度を低くするべき

・投資用不動産で成功したいなら利回りやキャッシュフロー等の「数字」を最優先するべきであり、数字を満たして立地等も良ければなお良い

表面利回りは入り口に過ぎない

・投資用不動産を選ぶ時、表面利回りは誰でも知っている重要指標である。数式で表すと「年間家賃収入」÷「購入金額」×100＝●%となる

・しかし、表面利回りは不動産を選ぶ際の入り口に過ぎず、これとは別に様々な要素を加味した分析が必要である

・特にnet利回り、年間キャッシュフロー、ROIは必ず計算すること。ROIとは自己資金に対する年間リターン利率である(計算方法など詳細は割愛)

・特に束田さんが重要視していたのはROIである。ROIは自己資金を何年で回収できるかの基準になる。自己資金を回収できてしまえば、その物件はひたすら利益を生み出す物件になる

投資に成功する不動産の見分け方

・基本的に利回り等の数字が重要である

・全物件を総当たりに計算していくわけにはいかないので、目安として表面利回り10%以上の物件のみ、net利回り、キャッシュフロー、ROIを計算すること

・特にROIを重要視する。特に何%であれば良いといった話までは言及されず

賢いリフォームの活用

・利回りやROIを追求すると、やはり築古の物件を購入するケースが多くなる。状態の悪い物件に当たることもある

・状態が悪くても、リフォームをすれば内装は新築のように生まれ変わる。また投資用物件のリフォーム相場は200～300万が通例だが、知識をつけてうまくやれば100万円程度に抑えることができる

一番簡単な不動産投資は居住用の家を買うこと

・一番身近で確実にもうかる不動産投資は、自分が住む家を買うことである

・自分が住む家であっても、不動産投資の視点を忘れてはならない。この場合も最重要視は利回りやROIである

・ただし、自分の生活に支障をきたしてはダメなので、最低限納得のいく立地や環境条件も求めよう

「不動産の学校」講座の紹介

・自宅学習＋通学のセットで37万円程度

・2年間の期間内であれば、無制限で学ぶことができる。いつでも何度でもWEBで受講できるし、通年行われるファイナンシャルアカデミーの授業に出ても良い。

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以上、本日はここまで。

不動産投資の学校の無料体験講座、いかがでしたか？私はまさに目から鱗の内容で、すぐにでも不動産投資をしたい！って思うようになりました。

過去に不動産投資は一度経験して少しだけ利益を出せたのですが、その際に再現性に疑問を感じたため避けてきました。今回の講座で受ける内容を実践すれば、常に勝つことができるのではと思いました。37万円の授業を受けても良いかも！？

さっそくYahoo不動産を開いて、片っ端から利回り、キャッシュフロー、ROIの計算をやりまくってます(笑)

それでは！

【ブログで稼ぐ】ランサーズへブログ記事を外注する方法

先日の投稿のなかで、ブログを活用したアフィリエイトビジネスをしている人にとって最も重要なのはPVであることをご紹介しました。そしてPVを増やすためには良質な記事を数多く作り出すことが必要です。

「数多くの良質な記事」

言うのは簡単ですが、記事を書くには相応の知識と時間が必要なため、断念してしまう人が多いのではないでしょうか。そういった方は自分で記事を作るのではなく、クラウドソーシングを介して得意な人に任せてしまう方法も検討してみましょう。

そこで今回はクラウドソーシングの最大手：ランサーズを使って、ブログ記事を外注する方法についてご紹介します。

ブログ記事の外注はランサーズへ

ブログ記事を外注する場合、専属のブログライターなどと契約していれば定期的にブログ記事を確保することが出来ますが、そうなると色々な視点からのブログ記事などが集まりにくくなりますし、やはり専属のブログライターとなると費用面での負担も大きくなります。

そのような場合に一つの解決策としてランサーズのようなクラウドソーシングを活用したブログ記事の外注があります。ランサーズは以前の投稿でもご紹介しましたが、様々な仕事を外注する場合にその橋渡しをしてくれるプラットフォームで、いわゆるソーシャルソーシングの老舗といえる企業となります。

インターネットを使用して仕事の外注が可能なうえ、仕事に対する報酬額、納期なども自分の好きなように設定できますので、非常に便利な外注方法となります。

ランサーズで仕事をお願いする場合、驚くことにランサーズに対して手数料を支払う必要はありません！手数料は仕事を行って報酬を受け取る人(ランサー)が負担しています。つまり仕事を依頼する側は仕事が遂行された場合に限りランサーに報酬を支払えばいいわけで、募集の段階で費用が一切発生しないのは素晴らしいですね。

ブログ記事作成の報酬相場

ランサーズを使用してブログ記事を外注する場合の報酬相場ですが、多くの人が文字数により報酬を決めています。

ランサーズに掲載されたタスクを見ていると、報酬相場としては

・300文字～500文字で100円～200円
・500文字～1000文字で300円～500円
・1000文字以上の場合は500円以上で文字数に応じて変動

というのが大まかな相場となっています。

中には500文字で100円とか、300文字で70円といった報酬設定をしている場合もありますが、そのような場合は専門性の低い日常の他愛も無いブログ記事の募集といった傾向が強く、報酬は低いが募集人数が多く設定されていることが多いようです。

逆に500文字で700円といったような高単価の場合は、同じブログ記事でも専門分野に関する記事作成となっているようです。ランサーズの報酬はブログ運営者にとって費用負担となりますので、あまりにも高い報酬額にしていると費用ばかり嵩むということになるので注意が必要です。

依頼方法

ランサーズを使用した依頼方法についてご紹介します。

・ランサーズトップページの仕事依頼をクリック（無料でOK）

STEP1, 2

・仕事の種類をチョイス（ブログなのでライティング）
・「ライティング・ネーミング」→「ライティング」→「記事作成・ブログ・体験談」と選択
・「仕事方式」としてプロジェクト or タスクとありますが、今回のように不特定多数の人からブログ記事を集めたい場合はタスクを使用すると良いでしょう

STEP3

・記事タイトルや記事ジャンルなどを選択
・各自ブログの内容に合わせて記載や選択を行う

STEP4

・記事中のキーワードの指定、SEO効果を出すにはこのキーワード選定が肝

STEP5

・タイトルや本文の文字数を指定
・ブログであれば1記事あたり1,200文字～1,500文字程度で指定
・段落を組んで提出してほしければ、ここで指定

STEP6

・画像の提出を求めるか否か
・画像やグラフはこだわりを入れたいので、ここは0枚で指定

STEP7

・作業単価と締め切りの指定
・報酬単価の相場はこの記事内の前半に記載の通り
 ・最後に「内容を確認」して依頼実行。

あとは待つのみです。ランサーが仕事を提出してくれれば、承認依頼の連絡が入ります。問題なければ承認して、報酬を支払います。

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以上、本日はここまで。

私もランサーズで何本かブログ記事の作成を依頼したことがあります。確かに記事を書く時間の節約にはなりますが、課題は品質にバラつきがあることですね。人によっては、ほとんど書き直ししているケースもありました。

これを解決するために、段落指定やその中に書いてほしい内容もある程度指定して依頼することで、いくぶん品質が向上したように思います。

ブログ記事を充実させたい人は、「ランサーズでブログ記事の依頼」を試してみてください。

それでは！

【日本ライフ協会】資金流用トラブルで破産した協会の今後

日本ライフ協会が破産したというニュースが話題になっています。

毎日新聞の記事によると、「高齢者からの預託金を流用し、同種事業者と事業譲渡契約を結んだ「日本ライフ協会」（東京都港区、浜田健士代表）が、一転して破産する見通しとなった」と記載があります。

いったい何があったのでしょうか？高齢者が預けたお金は戻ってくるのでしょうか？

日本ライフ協会の破産事件の概要

日本ライフ協会は、高齢者から預かった預託金を職員の賞与や運転資金などに流用した問題で、金融庁から是正勧告を受けていました。

その後、民事再生手続きをして、一般社団法人の「えにしの会」が事業を引き継ぐ予定でした。ところが、えにしの会が金融機関へ融資を申し込んだところ、融資が受けられなかったために事業計画の実施見込みが立たなくなり、えにしの会から契約解除の申し入れがありました。

事実上、日本ライフ協会の破産が決まりました。

日本ライフ協会のビジネスモデル

ここで、ライフ協会のビジネスモデルについて確認してみます。

まず、高齢者から預かった預託金は、どのようなサービスに対する代価なのでしょうか？

協会の公式サイトによると、「身元保証・暮らしのサポート・万一の時の支援・葬送支援」の事業を行っているとのことです。ちなみに身元保証とは、核家族化が進む現在、近くに頼れる身内がいない高齢者が増加しているため、老人ホームや入院時の身元保証任をする役割のことです。

これらのサービスに対して、代表的なプランの場合、利用者は約165万円を協会に支払っていました。そのうち約106万円はサービスに対する経費として協会に入り、残りの約58万円は将来の葬儀費用として、保全すべき預託金とされています。

本来、この預託金は第三者である弁護士が預からなくてはいけないものでした。この契約形態を「3者契約」と言います。（下図参照）利用者と日本ライフ協会と弁護士の3者による契約ということですね。

しかし一部の契約を「２者契約」、つまり利用者と日本ライフ協会が直接契約しているものがありました。

預託金の流用

2者契約が行われることで、本来別に管理すべき預託金が協会の管理の手に渡ってしまいました。その結果、2者契約の約9億円の預託金からなんと2億7412万もの巨額が引き出され、職員の賞与や事務所開設費に流用されたのです。

代表の浜田氏はこう語っています。
「預託金への認識が甘く収入と同じような感覚があった。（流用分は）契約件数が順調に推移すれば回復できると思っていた」

預託金は協会のお金ではなく、利用者のお金です。しかも、葬儀費用という大切な目的があるものに手をつけてしまうのは、認識が甘いどころの話ではありませんよね。詐欺と言われても仕方ありません。

預けたお金は返ってくる？

気になるのは預託金が今後どうなるかですが、契約に弁護士が介入する3者契約については全額返還されるそうです。ただ、第三者を介さない2者契約については、一部しか返還されないようです。被害総額はまだ明らかになっていませんが、2者契約の一部の人達のお金が全て返ってくることはいでしょう。

また、引き継ぎ業者がいないことから、サービスは3月末で打ち切られるそうです。そのため利用者の中には4月以降、入居中の老人ホームの退去を求められるかもしれない、という不安も広がっています。

こういったサービスを利用する人は、身元保証や葬儀で身内や他人に迷惑をかけたくないという気持ちがあった方が、ほとんどだと思います。少子高齢化が加速する中、高齢者を見守っていくのは国全体の役割です。

今回破産した日本ライフ協会のような民間業者に対しても、しっかり監督していくことが今後の急務になってくるでしょう。

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以上、本日はここまで。

日本ライフ協会の事件のように集めた資金を事業者が目的外に使ってしまう、これは投資詐欺事件と構図は同じです。

一般消費者から集めた資金を守る制度を見直してほしいです。例えば、日本ライフ協会のようにお金を集める事業は、年に1回は特定の第三者機関から資金管理の評価を受けることを義務付ける。第三者評価がなければ、事業継続を認めないくらいのことがあっても良いのではないでしょうか。

それでは！

【ファイナンシャルアカデミー】お金の教養講座の体験談 Part2

ファイナンシャルアカデミー社「お金の教養講座」セミナーの体験談、前回の投稿では、「お金の教養講座」の前半に説明のあった「お金を貯める仕組み作り」について書きました。

第2回目はセミナー後半に説明のあった「お金に働かせる」について書きたいと思います。貯めたお金を活用して「お金に働かせ」て、雪だるま式にお金を大きく育てていく方法を説明していただきましたので、ご紹介します。

他人の時間を活用しよう

まずは前回投稿の「お金を貯める仕組み作り」のおまけのような話です。

・毎月作成のP/Lや四半期作成のB/Sを継続するには、かなりの時間を要する

・P/LやB/Sの作成をアウトソーシングする方法もあるので、費用対効果で自作か委託かを判断しよう。

・記帳代行をアウトソーシングする場合、一本当たり月に3,000円～5,000円が相場である。

・雇ったことでできた時間を有効活用しよう → お金のリテラシー向上の筋トレに時間を使うとなお良い。

財布に働いてもらおう

・自分だけでなく、財布にも働いてお金を稼いでもらおう。

・銀行の普通預金や定期預金は超低金利であり、財布が有効に働くのは困難である。例えば大手の銀行の預金利息は0.001%であるが、これは100万円を預けて年間10円の利子が返ってくる計算である。（しかもここから税金が2円差し引かれる）

・銀行以外にチャンスを見つけなければ、財布に働いてもらうことはできない。つまり投資が必要ということ。

可愛い子(お金)を旅に出させる

・投資をすると言っても、むやみやたらに投資しても損をして元手を失ってしまう

・元手を失わないように、適切な教育、お金の勉強を積むことが重要である

・子供はたくさん持てた方がなお良い(分散投資の意味)

・子供を帰って来させるタイミングを決めることが重要である(運用期間や損益金額をベースにExitの目途を決めておくということ)

ファイナンシャルアカデミー社の有料セミナーの紹介

・株の島
株式、投資信託・・・等

・債券の島
国債、地方債、社債・・・等

・不動産の島
アパート、マンション、土地・・・等

・商品の島
ガソリン、金、プラチナ、穀物・・・等

・為替の島
円、ドル、ユーロ、豪ドル、スイスフラン・・・等

・上記のうち、株式投資と不動産投資と為替投資(FX)はコースとなっているようです。

・学ぶ分野はたくさんあるが、まずはどれか一つを極めることをおすすめする。極めれば他の分野で応用できる。

有料セミナーっていくらするの？

調べたところ、株式投資の学校だけでも36万円ほど。こりゃ高い！！！

って、すぐに言ってはダメですね。
36万円の自己投資の結果、数百万円のリターンで返ってくれば素晴らしい投資と言えます。

でもやっぱり高い気がするな。私の経験から言うと、勉強したから投資は成功するわけじゃなくて、勉強で得る知識と実際の投資から得た経験の融合が最も大切だと思います。月並みなことですが、投資は本当に経験が大切です。そのためには投資の原資が必要なわけで、学習にお金を使い過ぎると実践を積むタイミングが遠のいてしまいます。

私はファイナンシャルアカデミーに通学するか？

絶対にしない(笑)

高いっす。

教育費用に35万円使えるならば、セミナーや本合わせて5万円で基礎的なことを学んで、残り30万円を実践に投入するでしょう。

でも、この無料セミナー「お金の教養講座」は、お金と向き合うのに慣れていない人にはおすすめのセミナーです。きっと新しい発見があり、考え方を改める機会になるでしょう。。

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以上、本日はここまで。

実は、このセミナーに参加すると2つの特典が貰えます。それは、代表の泉 正人さんの著書「お金の教養」の無料プレゼントと、「株式の学校」・「不動産の学校」のお試し講座を受講権を貰えます。

つまり「お金の教養講座」の裏には本とセミナー×2本が潜んでいるため、1度で4度美味しい思いをすることができます。みんなで金融リテラシーを上げましょう！

それでは！

【税金を取り戻せ！】サラリーマンの節税あれこれ

前回の投稿は確定拠出年金について書きました。確定拠出年金はサラリーマンや自営業者を対象とした制度ですが、来年には専業主婦や公務員にも範囲が拡大される予定となっています。

確定拠出年金以外にも我々サラリーマンにとって節税効果が高い制度は無いものか？私もこの分野はとっても疎いので、地道にリサーチしてみました。

税金控除のあれこれ

配偶者控除、配偶者特別控除

まずは年末調整時の定番の制度からご紹介します。配偶者控除とは年収103万円以下の配偶者を持つ世帯主から、38万円の課税所得を控除できる制度です。また年収103万円超141万円未満の配偶者がいる場合は配偶者特別控除を受けることができ、配偶者の所得に応じて4万円～21万円まで課税所得の控除を受けられます。

以前は、年収103万円以下の配偶者がいる場合に配偶者控除と配偶者特別控除を両取りできていたのですが、2004年の税制改正で片方しか税金控除を受けられなくなりました。

申請方法は簡単で、サラリーマンであれば年末調整の際に配偶者の所得を記載して申告するだけです。

特定扶養控除

19歳以上23歳未満までの扶養親族がいる場合の税金控除です。大学生や専門学生を持つ家庭が対象の税金控除制度です。控除金額は63万円です。

老人扶養控除

70歳以上の扶養親族がいる場合の税金控除です。控除金額は同居しているか否かで差があり、同居していれば58万円の税金控除、同居してなければ48万円の税金控除です。移動の費用も考えると、同居していない方が負担が多いので控除額が逆のような気もしますが、、、。

公的年金控除

年金を受給しながら働いている人が、公的年金と給与所得にかかる両税金を控除できる制度です。

税金控除額は、下表の通り収入金額に応じて細分化されます。

年金を受給者の年齢	(a)公的年金等の収入金額の合計額	(b)割合	(c)控除額
65歳未満	(公的年金等の収入金額の合計が700,000円まで所得ゼロ)
	700,001円から 1,299,999円まで	100%	700,000円
	1,300,000円から4,099,999円まで	75%	375,000円
	4,100,000円から7,699,999円まで	85%	785,000円
	7,700,000円以上	95%	1,555,000円
65歳以上	(公的年金等の収入金額の合計が1,200,000円まで所得ゼロ)
	1,200,001円から3,299,999円まで	100%	1,200,000円
	3,300,000円から4,099,999円まで	75%	375,000円
	4,100,000円から7,699,999円まで	85%	785,000円
	7,700,000円以上	95%	1,555,000円

(引用：国税庁のホームページ)

医療費控除

医療保険金などを差し引いた医療費で、年間10万円を超えた分は所得から控除できます。

特定支出控除で企業家気分

ここまで、ごく一般的な税金控除の制度についてご紹介してきました。

最後にサラリーマンも自営業者のように経費を所得から控除する「特定支出控除」という制度をご紹介します。

特定支出控除とは、仕事で必要な経費のうち「給与所得控除額の2分の1」を超えた金額を特定支出として所得から控除できる制度です。対象となる主な経費は以下のものがあります。

・通勤費
・スーツや作業着
・職務に必要な研修費や資格取得費
・職務に必要な書籍代金
・単身赴任者の帰宅旅費
・交際費や接待費

これを見て、「やった自分も税金控除の対象だ！」と思った人は早とちりです。

先に説明の通り、控除の条件として「給与所得控除の2分の1を超えた金額」を満たす必要があり、これがなかなか超えません。

例えば年収700万円の給与所得控除は190万円程度になり、その半分の95万円がボーダーラインとなります。つまり上記にあげた必要経費が95万円を超える必要があり、且つ会社が職務に必要と認めて証明書を発行した場合に限ります。

普通に考えれば無理ですよね。。。

ただし、今後はベビーシッターにかかる費用を特定支出として認める案が持ち出されており、実現されれば夫婦共働きでベビーシッターに頼る世帯が、特定支出控除の対象になるかもしれません。

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以上、本日はここまで。

調べてみると、意外にサラリーマンの税金控除制度はいろいろありますね。配偶者や子供に関する制度は自然と使っているでしょうが、親の介護にも適用される「老人扶養控除」などは見落としがちなので、忘れずに申告したいですね。

それでは！

【税金を取り戻せ！】確定拠出年金のフル活用

「納税は国民の義務」なんて標語ありますが、一個人からすると税金の納付額はできるだけ少なくしたいですね。消費税も上昇傾向にあり、来年度に消費税10%になるかも？なんて噂があって、ますます可処分所得が低くなる傾向にあります。

個人の税金負担を減らす方法はいろいろありますが、普通にできることはチマチマ少額に過ぎず、法人ほど節税効果のある施策は多くありません。また不動産投資のように比較的効果が大きいものは、実行する負担が大きいうえ別のリスクが生じます。

そんななか、誰もが安全にかなりの税金負担を減らせる方法があります。以前にもご紹介した確定拠出年金という制度です。

以前の投稿ではNISA口座との比較という内容だったので、確定拠出年金について踏み込んだ話ができませんでした。最近になって確定拠出年金について学びなおす機会があり、その効果の大きさに改めて感心したため、今回投稿したいと思います。

確定拠出年金とは

まずは確定拠出年金の基本をおさらいします。

「確定拠出年金」は、加入者自身が資産の運用方法を決めて積み立てる年金のことであり、将来貰える年金額もその運用次第となります。

一般的に「年金」と呼ばれる公的年金制度は「確定給付年金」と呼ばれており、個人が貰える年金額はあらかじめ決まっています。

確定拠出年金には、企業型年金と個人型年金の2種類があります。違いは、お金を拠出するのが前者は勤務先企業＋個人、後者は個人のみという点です。

どちらのタイプも運用は投資信託が中心になり、自分で選択して、毎月一定額を買い付けていく仕組みとなっています。

【確定拠出年金のイメージ図】

(画像引用：第一生命保険ホームページ)

企業型と個人型の違い

確定拠出年金には、企業型年金と個人型年金の2種類があると言いました。その名の通り、全社はサラリーマンが会社経由で加入するもの、後者は個人や自営業者が自ら加入するものです。

この2種類の確定拠出年金には様々な違いがあります。下表を参照ください。

比較項目		企業型		個人型
		企業年金制度あり	企業年金制度なし	企業年金制度なし※1	自営業者など
加入	対象者	60歳未満の従業員など		60歳未満の 厚生年金被保険者	60歳未満の 第1号被保険者
	方法	原則、全員加入 規約で要件を定めた場合は、規約に基づく		加入は任意 国民年金基金連合会に加入を申し出る
拠出	拠出者	会社（事業主）		加入者本人のみ
	限度額	27,500円／月	55,000円／月	23,000円／月	68,000円／月
	納付方法	会社が一括で納付		給料天引き、 または口座振替	口座振替
運営にかかる費用		会社または加入者のどちらが負担するかは規約の定めによって異なる		加入者本人が負担する
運用		加入者本人が行う
給付		規約に定められた受取方法から選択して受け取る		5年以上20年以下の範囲で指定した期間年金で受け取る または、一時金として受け取る （年金と一時金の併給もあり）
受給権		少なくとも勤続3年で付与される		任意加入であるため、拠出時から受給権あり
運営主体		会社（事業主）		国民年金基金連合会
運営管理機関		会社が選定する		加入者本人が選択できる
資産管理機関				国民年金基金連合会（事務委託先金融機関）

(参考：野村の確定拠出年金ねっと)

高い節税効果をもたらす「3本柱」

確定拠出年金は高い節税効果をもたらす「3本柱」があります。

1本目の柱：所得税・住民税の軽減

確定拠出年金への掛け金は全額税金控除となります。掛け金の分だけ所得税と住民税の計算対象となる所得を減らし、両税金も減らすができます。

2本目の柱：運用で上げた収益は全額非課税

一般取引における株式や投資信託があげた売却益や配当益は約20%課税されますが、確定拠出年金であげた利益は非課税となります。

3本目の柱：受給時の控除枠

確定拠出年金の受け取り方には大きく2つあり、分割で受け取る「年金形式」と一括で受け取る「一時金形式」があります。どちらの形式で受け取っても税金がかかることはありません。

【課税所得の軽減イメージ】

(図引用：日興年金コンサルティング)

確定拠出年金の「所得税・住民税」節税シミュレーション

確定拠出年金の節税効果の「3本柱」のうち、所得税・住民税の軽減金額は収入に比例して多くなります。

下表の節税金額のシミュレーションを参照ください。

課税所得別に100万円から5パターンの節税金額を記載しました。例えば、課税所得金額が300万円のサラリーマンで毎月の上限いっぱいまで掛け金を払っている場合、節税効果は年間5.5万円となります。

【確定拠出年金の節税金額シミュレーション】

拠出金額	課税所得金額
	100万円	300万円	600万円	1,000万円	4,500万円
年12万円 (1万円/月)	1.8万円	2.4万円	3.6万円	5.2万円	6.6万円
年27.6万円 (会社員上限)	4.1万円	5.5万円	8.3万円	11.9万円	15.2万円
年81.6万円 (自営業上限)	12.2万円	16.3万円	24.5万円	35.1万円	44.9万円

確定拠出年金の注意点

メリットいっぱいの確定拠出年金制度ですが、唯一の弱点とも言えるのが給付の開始時期です。

確定拠出年金は原則として60歳まで引き出すことができません。そのため有事の際に困らないように手元資金をしっかり残しつつ活用することをおすすめします。

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以上、本日はここまで。

一見、複雑で分かりづらく見える確定拠出年金。今回の投稿で概ね理解できたでしょうか？大きな節税メリットを受けながら、投資信託等で資産運用が可能となり、まさに一石二鳥ですね。将来の備えで活用することをおすすめします。

それでは！

【ふるさと納税】お礼の品の人気ランキング

久々にふるさと納税について書きます。

2015年はふるさと納税フィーバーの元年となりました。例えば、山形県天童市、2015年の4月～9月に集まったふるさと納税金額は12億円を超え、前年同期比で6.8倍の金額に達しました。こういった現象は天童市だけでなく、全国の地方自治体いたるところで発生しています。

ふるさと納税フィーバーの裏側でいったい何が起きているのか？またどんな返礼品（寄付者に対する自治体からのお礼の品）が人気となっているか？書きたいと思います。

ふるさと納税とは

まず、久々の投稿ですのでふるさと納税についておさらいします。

一般的に、住民税は現住所の地方自治体に納めるものですが、【ふるさと納税】は、この住民税を自分の好きな地方へ納付できる制度です。

当然、寄付を受けた自治体にとっては地方自治の貴重な財源となるわけですが、納税者も【ふるさと納税】先の自治体からお礼の品を貰えるメリットがあります。そのお礼の品の中には大変お得な物もあるため、全国的に注目を浴びているわけです。

ふるさと納税のフィーバーの理由

2015年のふるさと納税フィーバーはなぜ起きたのでしょうか？

①税額控除枠の拡大

もちろん認知度が向上してきたのも一つの理由ですが、最も影響が大きかったのは、国がふるさと納税に関わる税額控除の上限枠を2倍にしたことです。

例えば、年収700万円の世帯であれば、控除の上限枠が5.5万円→11万円まで拡大し、その結果たくさんの寄付をして、たくさんの返礼品を貰おうとする人が増えたためです。

ざっくり言うと、税額控除の上限内であれば、たった2,000円程度の寄付負担で豪華返礼品を貰える仕組みにみんなが大挙する現象が発生したわけです。

②条件付きで確定申告不要

また条件付きで確定申告が不要になったことも影響したでしょう。以前はふるさと納税の税額控除には確定申告の提出必須でしたが、2015年4月以降の寄付は、年間の寄付先が5自治体以内であれば確定申告が不要となりました。

人気の地方自治体は？

そんなフィーバーに沸くふるさと納税。寄付なのに人気の地方自治体を語るのはちょっと違和感がありますが、、、まあみんな豪華な返礼品が欲しいということで、利己主義ですよね。私も否めませんが。

さて気を取り直して、ふるさと納税の人気の地方自治体はどこでしょうか？ふるさと納税のポータルサイト「ふるさとチョイス」の情報をもとに、独自にランキングしてみました。

第5位！山形県天童市

【主な返礼品】

天童牛サーロインステーキ
出羽桜　純米大吟醸原酒
佐藤錦　霧箱

第4位！！宮崎県綾町

【主な返礼品】
宮崎牛プレミアムセット
ぐい呑み　金彩「光琳」
綾の宿泊セット

第3位！！！北海道上士幌町

【主な返礼品】
十勝ナイタイ和牛ロースステーキセット
十勝ナイタイ和牛肩ロースすき焼き用
十勝ハーブ牛ローストビーフセット

第2位！！！！佐賀県玄海町

【主な返礼品】
外津湾のカンパチ
玄海町上場亭PB 生ハムなど
真鯛の昆布締めギフトセット

第1位★長崎県平戸市

【主な返礼品】
平戸ウチワエビ三昧
平戸ひらめ昆布と茶漬けのセット
最高級クジラセット

ふるさと納税の返礼品人気ランキングいかがでしたでしょうか？こうして見ると、みんな肉好きですね（笑）

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以上、本日はここまで。

ふるさと納税はお得ななうえ、条件付きで確定申告が不要になるなど事務手続きも簡便化されましたので、ぜひ活用してみてください。

それでは！

【IPO投資】2016年度のIPO予定一覧（3月19日更新版）

2016年度IPO予定表(3月19日更新版)

2016年3月1回目のIPO予定表をアップします。前回のIPO予定表の投稿では、IPOの新規上場予定は3月まで記載してましたが、今回は4月上場予定が続々と登場しました！

今後、ブックビル期間（申し込み期間）を迎えるIPO銘柄を下表にまとめました。ブックビル申し込みの参考にしてください。

＜評価の参考＞
評価A：初値が公募価格を大きく上回る可能性が高く、ぜひIPOの権利を得たい
評価B：初値が公募価格を上回る可能性が高く、IPOの権利を得たい
評価C：初値が公募価格を下回る可能性もある、IPOの権利獲得は慎重に検討
評価D：初値が公募価格を下回る可能性が高く、IPOの見送り推奨
※評価は独自ロジックで判定してますので、いかなる結果になっても責任は負いかねますので、予めご了承ください。

2016年4月度IPO一覧

上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募 価格	初値	損益	証券会社	評価
4月21日	東証 1部or2部	ジャパンミート	4/4～4/8	￥1,010				大和 SMBC SBI ﾏﾈｯｸｽ	C
4月20日	東証REIT	スターアジア不動産投資法人	4/4～4/7	￥100,000				SBI ﾏﾈｯｸｽ 岩井 むさし	C
上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
4月19日	東証 マザーズ	グローバルウェイ	4/4～4/8	￥2,760				大和 SMBC SBI ﾏﾈｯｸｽ	B
4月15日	東証 マザーズ	エディア	3/30 ～4/5	￥1,510				SBI ﾏﾈｯｸｽ 岩井 むさし	C
4月8日	名証2部	丸八ホールディングス	3/23 ～3/29	￥670				ＳＭＢＣ SBI ﾏﾈｯｸｽ	D
4月5日	東証 マザーズ	ハイアス・アンド・カンパニー	3/18 ～3/25	￥850				SMBC SBI	A

2016年3月IPO一覧

上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
3月31日	東証 マザーズ	ＰＲＴＩＭＥＳ	3/14 ～3/18	￥1,210				SBI 大和 SMBC ﾏﾈｯｸｽ	B
3月31日	東証 マザーズ	エボラブルアジア	3/14 ～3/18	￥1,680				SBI 岩井 ﾏﾈｯｸｽ 安藤	B
3月24日	東証 マザーズ	ベネフィットジャパン	3/8 ～3/14	￥2,020				大和 SMBC SBI ﾏﾈｯｸｽ	B
3月24日	ＪＱ スタンダード	ウイルプラスホールディングス	3/7 ～3/11	￥1,880				SBI ﾏﾈｯｸｽ 岩井 むさし	C
3月22日	ＪＱ スタンダード	チエル	3/3 ～3/9	￥810				SMBC SBI ﾏﾈｯｸｽ	A

2016年度IPO実績表

上場日を迎え、初値が決定したIPO銘柄の一覧は下表の通りです。

上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
3月18日	東証 マザーズ	フェニックスバイオ	3/3 ～3/9	￥2,400	￥2,400	￥2,350	-￥50	SMBC SBI	C
3月18日	東証 2部	イワキポンプ	3/3 ～3/9	￥1,970	￥2,000	￥2,050	￥50	大和 SMBC SBI カブコム	C
上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
3月18日	東証 マザーズ	アイドママーケティングコミュニケーション	3/2 ～3/8	￥1,540	￥1,440	￥1,230	-￥210	SBI 岩井 SMBC ﾏﾈｯｸｽ	B
3月18日	ＪＱ スタンダード	アグレ都市デザイン	3/2 ～3/8	￥1,700	￥1,730	￥3,505	￥1,775	SBI証券	C
3月18日	東証 マザーズ	グローバルグループ	3/2 ～3/8	￥2,200	￥2,000	￥3,200	￥1,200	SMBC ﾏﾈｯｸｽ	B
3月18日	ＪＱ スタンダード	ヒロセ通商	3/2 ～3/8	￥830	￥830	￥830	￥0	SMBC 大和 SBI 岩井 岡三	C
3月17日	東証 マザーズ	アカツキ	3/1 ～3/7	￥1,930	￥1,930	￥1,775	-￥155	大和 SMBC 岩井 SBI ﾏﾈｯｸｽ	B
上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
3月16日	ＪＱ スタンダード	昭栄薬品	3/1 ～3/7	￥1,330	￥1,350	￥2,001	￥651	大和 SMBC SBI カブコム	C
3月15日	東証 1部or2部	富山第一銀行	2/26 ～3/3	￥590	￥470	￥500	￥30	大和 SMBC 岩井 SBI	D
3月15日	東証 マザーズ	富士ソフトサービスビューロ	2/26 ～3/3	￥890	￥890	￥1,010	￥120	SMBC 大和 SBI証券	C
3月15日	東証 1部or2部	ユー・エム・シーエレクトロニクス	2/26 ～3/3	￥3,400	￥3,000	￥2,480	-￥520	SMBC SBI むさし ﾏﾈｯｸｽ カブコム	C
3月14日	東証 マザーズ	LITALICO	2/25 ～3/2	￥930	￥890	￥1,010	￥120	SBI むさし ﾏﾈｯｸｽ カブコム	B
上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
3月11日	東証 マザーズ	フィット	2/24 ～3/1	￥1,810	￥1,890	￥1,741	-￥149	SBI SMBC	B
3月9日	東証 マザーズ 名証 セントレクス	ブラス	2/22 ～2/26	￥4,370	￥4,370	￥4,650	￥280	東海東京 SBI 安藤 ﾏﾈｯｸｽ	B
3月4日	東証 マザーズ	ヨシムラ・フード・ホールディングス	2/18 ～2/24	￥850	￥880	￥1,320	￥440	大和 むさし SBI	C
3月3日	東証 2部	中本パックス	2/16 ～2/22	￥1,440	￥1,470	￥1,480	￥10	SMBC SBI 岩井 カブコム	C
3月2日	東証 マザーズ	バリューゴルフ	2/15 ～2/19	￥1,240	￥1,280	￥3,215	￥1,935	東海東京 SBI むさし ﾏﾈｯｸｽ	A
上場日	市場	銘柄名	BB 期間	想定 価格	公募価格	初値	損益	証券会社	評価
2月24日	マザーズ	はてな	2/8～2/15	￥1,650	￥800	￥3,025	￥2,225	SMBC ﾏﾈｯｸｽ SBI etc	A
2月17日	東証 REIT	ﾗｻｰﾙﾛｼﾞﾎﾟｰﾄ投資法人	1/28 ～2/2	￥100,000	￥100,000	￥105,000	￥5,000	SMBC	D

2016年度IPOの勝率

3月18日までに新規上場した株式銘柄のうち、初値が公募価格以上だった株式の割合は73.7％です。昨年は9割程度に達していたことを考えると、比較的勝率は低いという印象を持っています。

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以上、本日はここまで。

IPOの取り扱い数が最も多いSBI証券の口座を開設し、ほぼすべてのIPOに申し込んでいます。しかし、まったく当たりません。SBIはIPOが外れた時にポイントを付与するという特殊な仕組みがあり、これを活用すればIPOの当選確率が上がるそうです。

でも、このポイントの使い方わからないんだけど、、、勉強します。

それでは！