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前回の投稿では、わたしの不動産投資に対する暑苦しい思いをありったけ書きました。今回から、不動産投資の必勝法と題し、複数回にわたってわたしなりの考察を投稿していきたいと思います。
まだまだ勉強段階なので至らぬ点があることは、予めご容赦ください。
不動産投資の流れ
不動産投資を実行するにあたり、大きな流れは以下のようになるかと思います。
①マンションやアパートなど不動産物件の検索
②不動産物件の分析
③不動産物件の見学
④不動産投資の最終判断
⑤不動産屋に購入申込み
⑥銀行による融資
⑦お客さん探し、賃貸
⑧不動産の売却
①～④までが不動産を見極めるプロセス、⑤～⑥は不動産購入のプロセス、⑦～⑧は不動産売却のプロセスとなります。
今回ご紹介する不動産投資の必勝法では、特に①～④を中心に書きたいと思います。⑤以降は実践が重要だと思いますので、実際に銀行からお金を借りて、人に賃貸を出せるようになったら書きたいと思います。
不動産物件のスクリーニング
不動産投資をしたい！といって、やみくもに探して、やみくもに投資をしてしまっても失敗します。不動産投資の勝ち負けは購入した時点で決まっていると言われるくらい物件選びは大切です。
物件を探す際、広さ・利回りなどいくつかの条件で検索を行います。条件をつけて探す行為をスクリーニングと言います。
不動産物件のスクリーニングをする際、いくつかの論点があります。過去に不動産投資で成功した人の意見をまとめると、これらの論点の正しい答えが見えてきます。
新築か？中古か？
成功者の多くは中古を購入しています。
理由は、新築を賃貸で出しても年間キャッシュフローがマイナスになることが多いからです。新築賃貸では、家賃収入を得ても、通年で赤字が出てしまうことが多いと言われています。
かと言って、新築の不動産投資が必ず損をするわけでもありません。家賃収入はマイナスであっても、売却時の価格が購入時より高い、もしくは銀行に借り入れているローン残高よりも高ければ、利益を上げられるからです。つまり、新築の不動産投資はキャピタルゲイン狙いの投資に分類され、リスクが高まります。(儲けや損失の幅が大きくなる)
一方、おすすめの中古不動産は年間キャッシュフローがプラスになる可能性が高く、不動産投資の魅力である家賃収入、すなわちインカムゲインを得る投資と言えます。一般的にはキャピタルゲイン狙いよりもインカムゲイン狙いの方がリスクを抑え、安定した勝率を出すことができるため、中古不動産の投資の方をお勧めします。
広さは単身用か？ファミリー用か？
答えはどちらでも可となりますが、出口戦略に応じて選択しましょう。
長期間この物件を持って家賃収入を得続ける戦略を立てる場合は、単身用を選ぶのが良いでしょう。その理由は、ご存知の通り単身世帯は増え続けていますので、単身の賃貸需要は高く見込まれます。
一方、ある程度賃貸で家賃収入を得た後に物件を売却して次の投資に移るような戦略を立てる場合は、ディンクス～ファミリー用を選ぶのが良いでしょう。
そしてファミリータイプを選ぶ際の大きなポイントとして、広さは45㎡以上を選びましょう。不動産物件を売却する際、45㎡以上あれば購入者が住宅ローンを使うことができます。住宅ローンは最も低金利で借りることができるローンですので、売却時の大きな武器になります。
単身用とファミリー用、強いてどっちかと言うならばファミリータイプです。その理由は、賃貸から得られるインカムゲインに加え、不動産売却時のキャピタルゲインも見込まれ、利幅が大きくなる可能性を秘めているからです。
利回りは何％？
表面利回りとは、(年間家賃収入)÷(不動産購入費用)×100で求めることができる指標ですが、最低でも表面利回り10%以上を目指しましょう。
利回りは高いのが好ましいですが、ただ高ければ良いわけではありません。なぜなら、利回りと築年数はトレードオフの関係にあるため、極端な話、利回りが25%あっても築50年台のボロ物件では、賃貸に出すのに苦労するでしょう。
最低限のラインとして表面利回り10%は確保しましょう。
築何年までなら許容範囲か？
これは諸説ありますが、望ましいのは築25年以内だと思います。
物件が古いと、例え賃貸には出せたとしても売却しにくくなります。30年を超えた物件は銀行から融資を受けにくくなるとよく言われるためです。
物件を購入し、一定期間は所有・賃貸に出して利益を出したうえで売却をすることを考えると、古くても築25年以内である必要があるでしょう。もっと言うと、不動産購入前に立てるべき出口戦略は、遅くとも築30年時点で売却に出して利益が出るような戦略が必要ということになります。
不動産の場所は都内か？それ以外か？
もちろん都内が望ましく、第一候補と言えます。それは空室率が圧倒的に低く、賃貸需要が高いからです。
しかし、都内の不動産でここまで上げてきた条件を満たす物件はそんなにありません。中古、45㎡以上のファミリータイプ、築25年以内で表面利回り10%以上。都内では検索にヒットしないのではないでしょうか？
次に上げられる投資先は、人口が横這い～増加している地方都市です。例えば福岡などが有力都市と言えるでしょう。
以上から、購入する不動産の場所は都内、もしくは人口動向に問題のない地方都市が望ましいのですが、できれば土地勘があるか見学に行くことができる場所であることが望ましいです。その場所にどういった人が住んでいるか？どんなお店や施設があって利便性はどうか？といった定性的な情報も不動産投資にとって重要であるためです。
不動産物件スクリーニングのまとめ
ここまで上げてきたスクリーニングの条件をまとめると、こうなります。
中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所
この条件で、Yahoo不動産なり楽待なりで検索してみてください。結構厳しい条件であることが分かります。しかもこれが最低ラインであり、実際に投資をするかどうかは次の分析フェーズをクリアする必要があります。
不動産投資のセミナーに行くと様々な講師が「1年で数件しか購入に値する不動産に出くわさない」と口にするのですが、この厳しい条件を見ると講師がそう言うのも納得できますね。
以上、本日はここまで。
今回は不動産投資のプロセスにおける①マンションやアパートなど不動産物件の検索について書きました。このスクリーニング条件を元に、私はYahoo不動産サーフィンの日課をこなしています(笑)。次回は、スクリーニングした結果ヒットした不動産について、収益性の観点で分析する方法をご説明します。
それでは！
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