【不動産投資の必勝法 #5】分析結果から投資を決断する

「不動産投資の必勝法」シリーズ、今回で5回目の投稿となりますが、最後の投稿となります。

ここまでの投稿内容を振り返りつつ、投資実行の判断基準について書きたい思います。

前回までの投稿の振り返り

不動産投資を実行するにあたり、大きな流れは以下のようになりますが、前回までの投稿で①～③について書いてきました。そして今回は④について書きます。

⑤以降も重要ではありますが、まだ私が経験不足ということもあるので、不動産投資の実績が積み上がってきたら書きたいと思います。

①マンションやアパートなど不動産物件の検索
②不動産物件の分析
③不動産物件の見学
④不動産投資の最終判断
⑤不動産屋に購入申込み
⑥銀行による融資
⑦お客さん探し、賃貸
⑧不動産の売却

不動産物件の検索

第1回目の投稿で書きましたが、不動産投資の検索時(スクリーニング)には、以下の基準で検索します。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所

見てお分かりの通り、多くの条件を付けて検索するため、これに合致する不動産物件は少ないと思います。しかし、毎日物件を検索しているとお目にかかることがあります。とにかく根気強く検索すること、Yahoo不動産を見続けることが大切だと思います。

補足ですが、表面利回り10%以上という条件は不動産屋が出している数字が嘘の場合があります。家賃を高く見積もって、表面利回りを高く釣り上げて提示しているケースがあるからです。

そのため表面利回りは不動産屋任せにせず、自分でその不動産物件と同じエリア・条件で、平均的な家賃相場を調べましょう。

不動産物件の数値分析

上記条件で抽出された物件＝投資対象ではなく、最低ラインを超えた物件となります。

抽出された物件について、不動産運用により生まれる収入と費用を計算して分析することによって、その投資の収益性を計ります。

第3回の投稿で書きましたが、数値分析をするうえで重要な指標は、表面利回りを含め以下の6つでした。

表面利回り
実質利回り
空室リスク試算後の実質利回り
キャッシュフロー
ROI(Return On Investment)
CCR(Cash On Cash Return)

 

不動産投資の判断基準

それでは、不動産に投資するか否か、どのような基準で判断するのか？

とても簡単です。

今まで出てきた条件を使って判断します。

中古
ファミリー向け(単身者向けでも可)
広さ45㎡以上
表面利回り10%以上
築25年以内
場所は都内か人口動向に問題のない地方都市
見学に行ける距離、もしくは土地勘があること

→全ての条件を満たすこと、これを満たさなければ足切り

表面利回り：10%以上
実質利回り：8%以上
ROI(Return On Investment)：5%以上
CCR(Cash On Cash Return)：20%　

→数値を全て超えること

検索して気が付くのですが、足切り物件をクリアするものはそれなりにあると思います。しかし数値分析はなかなか超えるものはないと思います。

超えないものをどうやって超えるか？

答えは、値切ることです。すごくアナログなやり方ですが、値切ることで、中古不動産の収益は飛躍的に高まります。

値切ると分かります。不動産屋を怒らせると怖いことをw そしてもう一つ分かることが、意外と値切れる物件はあるということです。

不動産を売却したい人も、自分と同じ個人であることが多いわけです。その人たちにはそれぞれ事情があり、いろんな人がいます。

中にはお金に困っていち早く現金化したい人や、不動産を相続されたけど使い方が分からないからとっとと売却したい人もいて、こういった人からは値切れる可能性があるわけです。

値切って不動産屋や売主に断られてもいいじゃないですか。とりあえず値切ってみましょう。私の知り合いに半値以下で中古マンションを買った人がいるくらいですから。

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以上、本日はここまで。

不動産投資の必勝法と題して5回に渡って投稿してきました。最後の最後で、とりあえず値切れ！ってのは拍子抜けされたかもしれません。

しかし、値切ろうにも目標数値にほど遠い不動産物件を値切っても仕方ないわけです。しっかりスクリーニングをかけ、数値分析を行い、それなりに目標に近いものを洗い出す作業が大切である、これが私の不動産投資の必勝法です。と言っても、私自身がまだこれから不動産投資を始めるところなのですが。

さてYahoo不動産でも見ようかな。

それでは！