【不動産投資の必勝法 #2】対象物件の分析方法

「不動産投資の必勝法」、第二回目の投稿となります。

先日の投稿では、「不動産投資で勝つための検索条件」と題して、投資対象不動産を探すときの検索条件（スクリーニング方法）をご紹介しました。

その条件とは、[中古],[ファミリー向け(単身者向けでも可)],[広さ45㎡以上],[表面利回り10%以上],[築25年以内],[場所は都内か人口動向に問題のない地方都市],[見学に行ける距離、もしくは土地勘がある場所]といった条件でした。

しかし、この条件で抽出された物件＝投資対象ではありません。ここで抽出されたのは最低ラインを超えた不動産物件であり、ここからさらに【詳細分析】をクリアして始めて、投資対象となります。

そこで今回から、【詳細分析】について書きたいと思います。

不動産投資にかかる様々な費用

分析をする前にまず把握する必要があるのは、不動産投資に伴う様々な費用についてです。物件購入時はもちろん、維持していく際にも費用がかかり、これらの費用を加味したうえで【詳細分析】を行う必要があります。

それではどのような費用があるのか？一つずつ見ていきたいと思います。

購入時の諸費用

不動産物件を購入する際、その物件の費用に加えて諸費用がかかります。諸費用の内訳ですが、印紙税、不動産会社の仲介手数料、ローン借入費用、不動産登記費用等、不動産取得税など、様々な項目が並びます。

管理費と修繕費

購入した物件は、時間の経過ともに老朽化していくので、定期的なメンテナンスを行う必要があります。具体的には、建物・設備の管理、清掃の管理、入居者の管理などが上げられ、これらのサービスを提供してくれる会社に管理費を支払う必要があります。

また建物が古くなってきたら、建物全体に関わる大規模な改修費用が必要となります。大規模改修が必要な時になって急に必要資金を用意するのは難しいため、月々、修繕費として積み立てておくのが一般的です。

固定資産税や都市計画税

土地・建物それぞれに付されている評価金額に応じて、不動産を管轄する市区町村に固定資産税や都市計画税を毎年納める必要があります。

空き室リスク

空き室リスクと聞いて、費用？と疑問に思う人もいるかもしれません。本当は収益の損失と考える方が正しいかもしれません。

しかし空き室が費用と同様に収益を圧迫することは間違いないので、ここでは収益の損失＝費用と捉え、空き室リスクも費用として計算しておきます。

ローンの金利利息、及び元本の返済額

不動産購入に必要なお金を現金でなく銀行から調達する場合、毎月、銀行への支払い(ローンの金利利息と元本)が必要となります。

その他の費用

不動産投資に必要な費用には、上記であげたもの以外にも、リフォーム代や室内設備の修理費用等、様々なものがあります。いろんなケースを考えるとキリがなくなるので、ひとまず上記で上げたような代表的費目を加味したうえで物件の【詳細分析】を行っていきたいと思います。

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以上、本日はここまで。

今回は対象物件の【詳細分析】をする前に把握すべき【不動産投資に伴う費用】について説明しました。次回は本題の詳細分析について書きたいと思います。

それでは！