前回の投稿では、私募の不動産投資ファンド：TATERU FUNDINGについてご紹介しました。
TATERU FUNGINGは私募REITのような投資商品ですが、予定利回りの高さ、優先出資の仕組みによる投資家資金の安全性確保など、特徴的な投資商品であることが分かりました。
わたし自身も出資を検討したいと考えてます。
そこで今回は、募集中のファンドやこれまでの運用実績などを調査してみました。
これまでの案件一覧
2016年12月13日時点で、過去に募集されたTATERU FUNDINGファンドは下表の3案件で、現在募集中の案件はありません。
| ファンド名 | 運用開始日 | 運用期間 | 予定分配率 |
| 第1号ファンド（愛知県名古屋市） | 2016/08 | 11カ月 | 5% |
| 第2号ファンド（大阪府堺市） | 2016/10 | 1年 | 5% |
| 第3号 愛知県名古屋市 AP ファンド | 2017/01 | 1年 | 5% |
全案件において予定募集額を満額で達成しており、長くても募集開始から1カ月後には満額成立するほどに人気がでたようです。
予定分配率は一律5%です。
運用期間はおおむね1年ということで、長くもなく短くもなくといった印象を受けます。
これらのファンドをもっと深く知るため、「第３号 愛知県名古屋市 AP ファンド」について詳細情報を分析してみました。
第３号 愛知県名古屋市 AP ファンド
（引用：TATERU FUNDINGオフィシャルHP）
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- 所在地
- 愛知県名古屋市中川区高畑三丁目160番１
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- 物件詳細
- 木造アパート８室
東山線／高畑駅から徒歩５分
2016年10月６日時点の稼働状況：100％
→対象物件は完成しており、しかも既に賃貸中ということのようです。
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- 駐車場
- なし
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- 竣工日
- 2016.09.20
→今年できたばかりの新築アパートですね。
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- 出資総額
- 7,200万円
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- 出資募集総額
- 5,040万円
→ここが優先出資と劣後出資の比率を分ける大切な数字です。
7,200万円のうち5,040万円が投資家による出資＝優先出資なので、優先出資比率は70%です。
つまりこの案件の価値の下落率が30%に達するまでは、いくら不動産価値が下落しようが投資家の元本償還金に悪影響は出ないということになります。
価値の下落分の影響は、すべて劣後出資者であるインベスターズクラウド社が持つというスキームです。
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- 1口出資金額
- 10万円
→1口10万円からの不動産投資というのが、TATERU FUNDINGの魅力の1つです。
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- 募集口数
- 504口
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- 予定分配率（年利）
- 5.0%（税引前）
→予定分配率は年換算で5%です。
これは税引き前の数字なので、税引き後には4%くらいになるものと想定されます。
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- 運用期間
- 1年 0ヶ月
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- 契約開始日
- 2017.01.01
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- 契約終了日
- 2017.12.31
→運用期間は1年と長くもなく短くもなく、個人的にはちょうどよい感じかと思います。
また優先出資の話と組み合わせて考えると、1年内にこの不動産価値が30%も下落する確率というのはかなり低いのでは？と思われます。
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- 初回計算期間
- 2017.01.01 ～ 2017.03.31
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- 次回以降計算期間
- 3ヶ月
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- 募集開始日
- 2016.11.02
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- 募集締切日
- 2016.11.06
→第3号のTATERUファンドは、募集開始からわずか5日間で満額に達して締め切られたほど大人気のようです！
素朴な疑問
ここまでTATERU FUNDINGの実際の案件について分析し、好感触なコメントを並べてきました。
一方で懸念・疑問も生まれてきました。
TATERU FUNDINGで融資先はだれか？
TATERU FUNDINGは年間利回り5%という高利回りが魅力ですが、逆に言えば融資を受ける人は年間5%＋α（諸経費）を負担することになります。
融資先は普通に考えればアパートオーナーだと思うのですが、この低金利なご時世で5%もの利回りで不動産投資する理由が理解できません。
運用期間が1年と短期になっているので、一時的な必要資金としてTATERU FUNDINGを活用しているのでしょうか？
融資先の情報をもっと欲しいなと思いました。
不動産価値の計算タイミング
同社のホームページによると、優先出資の仕組みによって、不動産価値の下落率が30%に達するまでは投資家資金は安全であるという説明がありました。
では不動産価値の下落率が30%というのは、いつから起算してでしょうか？
TATERU FUNDINGの運用開始時期から計算してでしょうか？
それともこの不動産が新築した時点からでしょうか？
普通に考えればTATERU FUNDINGの運用開始時点からと思いたいのですが、投資するならば明らかにしておきたいですね。
以上、2つの懸念・疑問を書きましたが、逆に言えばわずか2つくらいでした。
TATERU FUNDINGが嘘や詐欺をしていないという前提においては、利回り・安全面で魅力的な商品だと思いました。
以上、本日はここまで。
それでは！
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