【不動産投資の必勝法】キャッシュフロー(CF)を制する

実は前回の投稿のあと、お叱りのメールを受けました。キャッシュフロー(CF)計算に税金や減価償却費の要素が入ってないじゃないか！と。

そうです、あえて簡易的計算にとどめてました、すみません。

本来、キャッシュフロー(CF)を語る際には、税金とセットで考える必要があります。家賃を高くとれているからといって、必ずしも税金徴収後の手元に残る資金が多いとは限らないからです。

このお叱りを受け、今回は不動産投資における正しいキャッシュフロー(CF)計算について見ていきたいと思います。

不動産投資におけるキャッシュフロー(CF)の正しい計算方法

不動産投資のキャッシュフロー(CF)を計算するプロセスは大きく3つに分けられます。それは、税引き前利益、税引き後利益、最終キャッシュフロー(CF)です。

一つずつ見てみましょう。

税引き前利益

税引き前利益には、家賃収入から管理費等の必要経費を除いた純収入から、さらに減価償却費と銀行借入れの金利分に相当する返済利子を差し引きます。

計算式で表すと以下の通りです。

家賃収入
　ー維持経費(管理費、修繕積立費、固定資産税、委託管理費など)
　ー減価償却費
　ー返済利子(金利)　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＝税引き前利益

不動産投資における税金

上記の税引き前利益に対して所得税がかかることになります。また普段サラリーマンをしている人は、サラリーマンとして得られる給与収入と不動産収入を通算して、所得税がかかることになります。

ですので、累進課税制度を採用している日本においては、給与所得が高い人ほど不動産収入で得られる利益に対しても多くの税金が徴収されることになります。

不動産投資における税金を計算式で表すと以下の通りです。

不動産税引き前収入×所得税の税率(所得に応じて変動)
＝不動産税引き後収入

＜参考：所得税の税率＞

課税所得	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超～330万円以下	10％	97,500円
330万円超～695万円以下	20％	427,500円
695万円超～900万円以下	23％	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超

 

最後にキャッシュフロー(CF)の計算です。キャッシュフロー(CF)

税引き後収入から、銀行借入れの元本分の返済金額を差し引きます。一方で税引き前に差し引いた減価償却費は、あくまで税金計算の都合で差し引いたに過ぎず実際にお金が出て行っているわけではないため、このタイミングで足し戻すことになります。

不動産税引き後収入
ー返済元本(元金)
＋減価償却費
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＝キャッシュフロー(CF)

キャッシュフロー(CF)の計算例

計算式を書いただけだと実感がわかりにくいので、例をあげてみます。

不動産収入：55.2万円(月額4.6万円)
維持経費：17万円(管理費・修繕費：12万円、固定資産税：5万円)
減価償却費：10.4万円
支払利息：7.1万円(借入額：物件価額の10%、返済期間：20年、金利：2%)
納税額：6万円
返済元金：14.8万円

税引前収入

不動産収入ー維持経費ー減価償却費ー支払利息
＝55.2万円ー17万円ー10.4万円ー7.1万円
＝20.1万円

税引後収入

所得税の税率が20%と仮定すると、

税引前収入ー引前収入×所得税・住民税の税率(所得に応じて変動)
＝20.1万円ー20.7万円×20%
＝14.1万円

キャッシュフロー(CF)

最後にキャッシュフローの計算(CF)です。

不動産税引き後収入ー返済元本(元金)＋減価償却費
＝14.1－14.8＋10.4
=9.7万円

以上から、この不動産投資が純粋に生み出す現金は毎年9.7万円ということが分かりました。

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以上、本日はここまで。

キャッシュフロー(CF)の計算は一見ややこしいですね。でも足し算、掛け算、割り算といった基礎計算でできるので、何度も練習してみてください。

それでは！