ファイナンシャルアカデミー｜不動産投資の学校を実践してみた Part2

前回の投稿で、実はファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校を受講していることをカミングアウトしました。

以前は受講料が30万円以上もして高い！！と喚き散らしていたにも拘わらず、結局のところ受講したうえに、1カ月以上黙ってました。

すみません。。。

不動産投資の学校を受講し終えたので、さっそく実践し始めました。今回は実践編の第2回目の投稿です。

前回の投稿：購入候補マンションのおさらい

前回の投稿では、不動産投資の学校で学んだことを元に自分なりの購入条件を定め、その条件に概ね合致するマンションが見つかったことを書きました。購入候補のマンションは以下のような物件でした。

○　中古マンション　埼玉県川越駅　900万円
○　ファミリーミリー向けで広さ50㎡以上(60㎡)
？　表面利回り10%以上、実質利回り８%以上(賃貸中だが、不動産情報サイトに家賃の記載なし)
△　築22年以内(築25年)
○　山手線のターミナル駅まで30分以内でアクセス可能な場所(川越駅なので池袋まで30分以内)
○　駅から徒歩15分以内(12分)
○　自分が見学に行ける距離(東武東上線で一本)

マンションの現地調査

このマンション情報を見つけた次の週末、さっそく現地川越まで調査に行ってきました。詳細は後述しますが、現地調査の結果は合格点が出せる内容でした。

マンションまでの道のり

川越駅の周辺は開発が進んでおり、大きなデパートから小さなお店や飲食店までいろいろあるのですが、このマンションまでの道のりにはお店はほとんどなく、ずっとマンションやアパートが続く道で、いわゆる住宅街でした。

また駅からの所要時間は不動産屋が嘘を記載することが多い部分なのですが、物件情報には駅から徒歩12分と記載があり、実際には成人男性の徒歩で11分くらいでしたので、ほぼ記載通りです。

マンションの整備状況

このマンションは「ライオンズマンション」であり、管理会社も大京グループでしたので、非常に管理状態は良かったです。

マンション周辺、エントランスのゴミや汚れなど目立ったものはなく、マンションを囲う緑も綺麗に整備されていました。

また駐車場がついていて屋内・屋外両方あり、8割くらい埋まっている感じでした。

マンションの周辺環境

マンションの目の前が片側1車線の県道になってましたが、朝7時時点では交通量もそれほど多くありませんでした。

マンションの周辺にはお店がなく、コンビニが徒歩3～4分ほどのところにある程度です。生活に必要な物や食料品は、駅周辺で買う必要がありそうです。

空室率

このマンションの空室率は8%程度でした。また周辺のマンションを3つ見学したのですが、平均して空室率は5～6%程度だったので、稼働力のある立地であることが分かりました。

不動産会社との交渉

現地調査の結果、改めて良い物件であることが確認できたため、後日、不動産会社の担当に電話し、現在賃貸中の家賃含めヒアリングを行いました。

物件売却の背景

このマンションは元お医者さんが所有するもので、以前は居住、現在は賃貸に出されていました。所有者は高齢で病気を患っており、近々入院を控えているようで、売却して身軽になりたいというのが物件売却の理由でした。

そこで売却を急いでいるのかな？と思い、価格交渉が可能か確認したのですが、既に限界まで価格を下げていて、この価格で売却できなければ相続する覚悟ができているということでした。

残念。

この物件の反響

川越駅、築年数も古すぎるわけでなく1,000万円以下でファミリータイプが購入できるということで、反響はかなりあるようです。

実は既に2件ほど購入申し込みが入ったようですが、その時は金融機関の融資が付かずに成約に至らなかったようでした。担保力がないようですね。。。

現在賃貸で住んでいる人の属性

40代～50代の夫婦とその親御さんが一緒に住んでいて、かなり長くお住いのようでした。この属性からして、今後も長く住んでもらえそうです。

賃料

ここで衝撃の事実が発覚しました。

現在の賃料が7.7万円しかとっていないことが分かりました。周辺物件を調べると、この付近でこの物件の条件ならば8.5万円はとれるところを7.7万円、明らかに現在の賃料は安すぎます。

しかも現在の賃貸人が長く住む可能性が高いため賃料を改定しづらいわけです。

この事実が発覚したところで、利回りを再計算しました。すると非常に残念なことが分かりました。

表面利回り：10.2％
実質利回り：5.5%

実質利回りが5.5%と非常に低くなってしまいました。その要因は賃料が安いことと、管理費・修繕費が2.7万円と高いことにありました。

マンション購入の最終判断

最終判断ですが、残念ながら購入見送りとなりました。

賃料が判明したところで利回りを改めて計算したところ、実質利回り8%以上の理想とはかけ離れた数字でした。また不動産会社に価格交渉もしてみましたが、これ以上は下げられないということでした。

築古でないライオンズマンション、理想的に思えただけに残念ですが、、、また良い物件に出会えるまで頑張ります！

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以上、本日はここまで。

ぱっと見た感じはとても良い物件に思えたのですが、数字を使ってしっかり物件分析を行ったところ、投資に値しないという判断に至りました。

もしファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校に行ってなければ、所見の勢いに乗じて買ってしまったかもしれません。購入に至らなかったのは残念ですが、一方で自分なりの購入条件が確立されたことを実感できたので自信にもなりました。

それでは！